Vous constatez des dommages à un ouvrage construit il y a moins de 10 ans ? Vous pouvez peut-être bénéficier de leur réparation par le constructeur de l’ouvrage au titre de la garantie décennale.
Pour cela, vous devez d’abord vous assurer que ces dommages sont bien de nature décennale. Puis il est nécessaire de suivre deux procédures différentes selon que vous êtes bénéficiaire ou non d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage.
Les dommages sont-ils couverts par la garantie décennale ?
Avant de vous engager dans une procédure de demande de réparation au titre de la garantie décennale, il est important de contrôler que :
- Le type d’ouvrage est bien couvert par la responsabilité décennale du constructeur l’ayant réalisé.
→ Voir les travaux et ouvrages couverts par la garantie décennale. - Les dommages constatés sont d’une certaine gravité : ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou de l’un de ses éléments d’équipement indissociables, ou ils rendent l’ouvrage entier impropre à sa destination. Ils peuvent donc être pris en charge au titre de la garantie décennale, et non au titre de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale voire de la responsabilité contractuelle de droit commun.
→ Voir les dommages pris en charge au titre de la garantie décennale. - Les dommages ont été constatés durant la période de garantie décennale, soit 10 ans à compter de la date de réception de l’ouvrage.
Si ces trois conditions sont réunies, il existe plusieurs procédures d’obtention de réparation des dommages, selon que vous ayez contracté ou non auparavant un contrat d’assurance dommages-ouvrage. Ces procédures sont détaillées ci-dessous.
Attention ! Ces procédures ne sont valables que si le constructeur de l’ouvrage est effectivement titulaire d’un contrat d’assurance décennale couvrant l’activité adéquate.
Dans le cas contraire, et si l’entrepreneur n’est pas de bonne volonté, vous n’échapperez pas à une action en justice contre le constructeur pour obtenir la réparation du préjudice (au tribunal de proximité pour les litiges d’un montant inférieur ou égal à 10 000 € ou au tribunal judiciaire, avec avocat obligatoire, pour les litiges d’un montant supérieur à 10 000 €).
Vous n’êtes pas bénéficiaire d’un contrat dommages-ouvrage
Il s’agit du cas le plus courant. Même si la souscription d’une assurance dommages-ouvrage avant tous travaux lourds de construction / rénovation est obligatoire (article L242-1 du Code des assurances), encore trop peu de maîtres d’ouvrage sont réellement couverts par ce type de contrat. Dans ce cas, vous avez deux possibilités pour obtenir réparation selon la gravité des dommages et la bonne volonté du constructeur.
Première possibilité : contactez le constructeur de l’ouvrage
→ Envoyez une mise en demeure au constructeur de l’ouvrage de réparer au titre de la garantie décennale les dommages constatés. La « mise en demeure » permet avant tout de formaliser la demande de réparation au constructeur. Elle pourra éventuellement être utilisée par la suite devant les tribunaux pour justifier d’une tentative préalable de résolution du litige à l’amiable (conformément à ce décret de 2015) et de la nécessité de saisine d’un juge.
Attention ! Pour être valable juridiquement, la lettre de mise en demeure devra comporter des informations précises :
- Vos coordonnées complètes et celles de l’entrepreneur ;
- La date de rédaction ;
- La mention « mise en demeure », permettant d’acter (d’un point de vue juridique) ce document comme la première étape de la procédure de réclamation ;
- Les dates et références des documents prouvant l’existence, pour cet ouvrage, d’un contrat entre le constructeur et vous-même ou le précédent propriétaire (devis / contrat / facture / procès-verbal de réception…) ;
- La date de réception de l’ouvrage ;
- L’adresse et la description brève de l’ouvrage concerné par les dommages ;
- La description détaillée des dommages à l’ouvrage de nature décennale ;
- La « réclamation » : c’est à dire la demande officielle de réparation des dommages décrits ci-avant ;
- Le rappel des obligations légales en matière de responsabilité décennale, notamment les articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-4-1 du Code civil ;
- Le délai, précis et raisonnable (10 à 15 jours), donné au constructeur pour vous répondre et vous détailler de quelle façon il compte réparer les dommages ;
- Votre signature.
→ Vous trouverez ici nos lettres types pour obtenir réparation au titre de la garantie décennale.
N’hésitez pas à joindre à cet envoi des photos des dommages, les copies des devis / contrat / facture / procès-verbal de réception originaux et éventuellement le rapport d’expertise des dommages que vous avez commandité. L’envoi de la mise en demeure doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
→ À la réception de votre mise en demeure, charge au constructeur de prévenir son assureur en décennale ou d’effectuer directement les travaux de réparation sans déclaration de sinistre auprès de son assureur.
Bon à savoir : beaucoup d’entrepreneurs préfèrent intervenir sans déclarer de sinistre à leur assurance s’ils sont d’accord avec les constatations du propriétaire de l’ouvrage.
Il est toujours préférable pour eux d’éviter la déclaration d’un sinistre en raison du risque de hausse éventuelle de prime à l’échéance, voire de résiliation du contrat par l’assureur s’il a un trop grand nombre de sinistres.
Notre conseil : privilégiez au maximum un règlement du litige à l’amiable. Les procédures en justice sont souvent longues et incertaines, même si parfois inévitables (dans ce cas, l’assistance d’un avocat spécialisé est fortement conseillée).
Si l’entrepreneur accepte d’intervenir au titre de la garantie décennale : conservez bien la trace écrite de tous vos échanges et établissez précisément avec lui les travaux de réparation qu’il va réaliser. N’hésitez pas à vous faire aider d’un expert en bâtiment pour connaître et contrôler tous les travaux à effectuer.
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Deuxième possibilité : contactez l’assureur en décennale du constructeur
→ Contactez directement l’assureur en décennale du constructeur, en l’absence de réponse adaptée de ce dernier à votre mise en demeure. Il est nécessaire pour cela de disposer des coordonnées de l’assureur et du numéro de police d’assurance de l’entrepreneur.
En effet, en tant que maître d’ouvrage, vous pouvez tout-à-fait demander l’intervention de l’assureur décennale en respectant le principe de l’action directe du tiers lésé contre l’assureur de responsabilité (article L124-3 du Code des assurances) :
« Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. »
Ce droit à agir se transmet successivement aux acquéreurs du bien couvert par la garantie décennale.
Bon à savoir : cette procédure peut s’avérer particulièrement longue car elle ne correspond pas à la procédure simplifiée de résolution des sinistres de nature décennale, qui fait normalement intervenir l’assureur dommages-ouvrage à la place du propriétaire de l’ouvrage. Elle peut également s’avérer infructueuse si le constructeur n’a pas déclaré la bonne activité à son assureur, ou que ce dernier souhaite échapper à l’indemnisation et engage des actions en justice pour se libérer de son obligation d’assurance.
Votre courrier à l’assureur en décennale du constructeur de l’ouvrage devra être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception et comporter a minima les informations suivantes :
- Vos coordonnées complètes et celles de l’assureur ;
- La date de rédaction ;
- Les indications prouvant que vous êtes bien le propriétaire de l’ouvrage, ainsi que le bien-fondé de votre demande au titre de l’article L124-3 du Code des assurances (voir ci-dessus) ;
- Les coordonnées complètes du constructeur, idéalement le numéro de sa police d’assurance ;
- Les dates et références des documents prouvant l’exécution d’un contrat entre le constructeur et vous (ou un propriétaire précédent) pour cet ouvrage (devis / contrat / facture / procès-verbal de réception…) ;
- La date de réception de l’ouvrage ;
- L’adresse et la description brève de l’ouvrage concerné par les dommages ;
- La description détaillée des dommages à l’ouvrage de nature décennale ;
- La demande de réparation des dommages décrits ci-avant au titre des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-4-1 du Code civil ;
- Votre signature.
→ Vous trouverez ici nos lettres types pour obtenir réparation au titre de la garantie décennale.
Joignez à cet envoi des photos des dommages, les copies des devis / contrat / facture / procès-verbal de réception originaux et éventuellement le rapport d’expertise des dommages que vous avez commandité.
Bon à savoir : si vous ne disposez pas d’assurance dommages-ouvrage, il est fortement conseillé de faire appel à un expert indépendant en bâtiment (à vos frais) pour dresser la liste des réparations à effectuer et évaluer leur montant. Ce rapport d’expertise s’avérera précieux dans vos démarches ultérieures avec le constructeur et son assureur. Dans les cas les plus graves, l’assistance d’un avocat spécialisé sera également indispensable.
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Vous êtes bénéficiaire d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage
Si vous êtes bénéficiaire d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage pour cet ouvrage, vous pouvez déclarer un sinistre dommages-ouvrage à votre assureur (voir notre modèle de lettre). Celui-ci entamera alors la procédure de sinistre codifiée par l’article L242-1 du Code des assurances et désignera éventuellement un expert (pour les dommages dont le montant estimé est supérieur à 1800 €) chargé de dresser la liste des réparations à effectuer et leur montant :
- S’il n’y a pas intervention d’un expert, l’assureur proposera une première offre d’indemnité dans les 15 jours après la déclaration de sinistre, en fonction du devis de réparation que vous lui aurez soumis.
- S’il y a intervention d’un expert, et que l’assureur accepte de couvrir les dommages, celui-ci proposera une première offre d’indemnité dans les 90 jours après la déclaration de sinistre.
À savoir : par la suite, l’assureur dommages-ouvrage pourra engager une procédure de recours envers l’assureur décennale du constructeur de l’ouvrage.
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Mise à jour le 8 juin 2023 • • •