Assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance que doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, le propriétaire qui fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation lourde.

Pendant les dix ans qui suivent la réception du chantier, elle finance rapidement la réparation des dommages couverts par la garantie décennale (solidité, étanchéité, impropriété à l’usage), sans attendre qu’un juge désigne le responsable. Obligatoire depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, cette assurance coûte en moyenne de 1 % à 5 % du montant des travaux.

Définition et obligations légales

L’assurance dommages-ouvrage a pour finalité d’indemniser le propriétaire d’un ouvrage de la totalité des dommages de nature décennale survenus à son ouvrage, sans qu’il ait à engager lui-même une action contre le constructeur ou l’assureur décennal de ce dernier.

Les ouvrages pouvant être assurés par ce type de contrat sont nombreux. On y trouve notamment tous les édifices avec fondations, ainsi que leurs annexes et leurs éléments d’équipement indissociables. Sont concernés les ouvrages de clos et de couvert, de fondation et d’ossature, ainsi que les ouvrages de voirie et de viabilité accessoires à un bâtiment (les ouvrages de génie civil et les infrastructures en sont exclus).

→ Exemples d’ouvrages à assurer avant leur construction : maison (neuve, extension ou rénovation lourde), immeuble, entrepôt, local professionnel, bâtiment à usage agricole, piscine enterrée, garage, etc.

La période de couverture de l’assurance dommages-ouvrage est celle de la garantie décennale, qui s’achève dix ans après la réception des travaux. Elle prend effet à la fin du délai de parfait achèvement et couvre donc neuf ans à compter de cette date. L’assureur dommages-ouvrage peut néanmoins intervenir plus tôt en cas de défaillance du constructeur.

Le contrat doit obligatoirement être souscrit avant le lancement des travaux. Il s’agit d’un contrat d’assurance de biens, et non de responsabilité, dont le paiement se fait en une fois lors de la souscription (avec ajustement après la fin des travaux).

Une assurance obligatoire et utile

L’obligation d’assurance dommages-ouvrage pour le propriétaire qui fait réaliser des travaux de construction a été instaurée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, en parallèle de l’obligation d’assurance décennale pour le constructeur de l’ouvrage. Sa définition et son périmètre sont précisés aux articles L242-1 et suivants du Code des assurances.

Cette double obligation d’assurance permet une indemnisation plus rapide et plus sûre du propriétaire en cas de sinistre de nature décennale. Elle garantit le paiement de la totalité des travaux de réparation par l’assureur dommages-ouvrage, en dehors de toute recherche de responsabilité, dans des délais encadrés : 60 jours pour se prononcer sur la garantie, 90 jours pour présenter une offre d’indemnité. Charge à l’assureur d’organiser ensuite un recours contre le constructeur responsable des dommages et son assureur décennal.

Au-delà de l’obligation légale, la garantie dommages-ouvrage est une vraie protection pour un propriétaire / maître d’ouvrage. Elle peut lui éviter un préjudice financier important, notamment en cas de litige avec le constructeur et l’assureur décennal.

Quels sont les dommages couverts par l’assurance dommages-ouvrage ?

Les dommages couverts par un contrat d’assurance dommages-ouvrage sont les mêmes que ceux couverts par la garantie décennale. Il s’agit des dommages d’importance qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (définition). Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage sont aussi couverts au niveau de leur solidité.

Ces dommages peuvent résulter d’un vice du sol, même si celui-ci n’était pas apparent lors de la réalisation du chantier : d’où l’intérêt d’une étude de sol avant les travaux.

Par contre, ne sont pas couverts par la garantie obligatoire les dommages résultant de la faute intentionnelle ou du dol du souscripteur, d’une cause étrangère, de l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal, les dommages d’ordre esthétique, les dommages aux éléments dissociables, les dommages au mobilier et les dommages immatériels (perte de loyers, frais de relogement), qui peuvent faire l’objet de garanties facultatives.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-18.694), les éléments d’équipement installés sur un bâtiment existant (pompe à chaleur, insert, climatisation) ne relèvent plus de la garantie décennale s’ils ne constituent pas eux-mêmes un ouvrage : ils sortent donc aussi du champ de la dommages-ouvrage.

Attention : pour être pris en charge au titre de l’assurance dommages-ouvrage, l’élément endommagé par un sinistre de nature décennale doit faire partie du périmètre de couverture défini au contrat dommages-ouvrage qui a été souscrit.

Qui doit souscrire un contrat d’assurance de dommages à l’ouvrage ?

L’article L242-1 du Code des assurances est clair : toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Cette obligation concerne donc autant les professionnels que les particuliers propriétaires.

Quelques exceptions : l’État, les personnes morales de droit public et, pour des ouvrages qui ne sont pas destinés à l’habitation, certaines personnes morales de droit privé (contrats de partenariat, grandes entreprises) ne sont pas assujettis à cette obligation d’assurance. En tant que titulaires d’un simple droit de jouissance, les locataires ne sont également pas concernés.

→ Qui doit souscrire une assurance dommages-ouvrage ? Détail des personnes concernées par cette obligation.
→ L’assurance dommages-ouvrage du particulier : du devis au dossier de souscription.

Le défaut d’assurance : sanctions et risques

En cas de défaut d’assurance dommages-ouvrage, une amende de 75 000 € et une peine de 6 mois d’emprisonnement, ou l’une de ces deux peines seulement, peuvent être prononcées.

Par contre, les particuliers construisant un logement pour eux-mêmes, leurs conjoints, leurs ascendants, leurs descendants ou ceux de leurs conjoints ne s’exposent à aucune sanction pénale. Un particulier qui construit pour louer ou revendre reste en revanche concerné.

Attention ! Même en tant que simple particulier, il existe des risques non négligeables liés à l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage :

• les coûts engendrés par une procédure d’obtention de réparation des dommages de nature décennale peuvent être importants ;
• après la vente éventuelle du bien immobilier, et jusqu’à la fin de la période de garantie décennale, l’acte de vente doit mentionner l’absence d’assurance (article L243-2), et le propriétaire qui a fait réaliser les travaux, réputé constructeur, peut voir sa responsabilité recherchée par l’acquéreur en cas de sinistre.

→ Si les travaux à réaliser sont d’importance et font intervenir du gros œuvre, vous devez souscrire un contrat dommages-ouvrage.

Types de travaux à assurer

En théorie, les travaux de construction concernés par l’obligation d’assurance dommages-ouvrage sont nombreux puisqu’il s’agit de tous les travaux de construction ou de rénovation couverts par la garantie décennale.

Dans la pratique, seuls les travaux d’importance sont assurés en raison du coût du contrat dommages-ouvrage (plusieurs milliers d’euros) et de la complexité du dossier de souscription. Les projets dont le montant est trop faible sont souvent refusés par les assureurs.

La souscription d’un contrat dommages-ouvrage est donc obligatoire, et en pratique accessible même au particulier, pour les ouvrages :

• faisant intervenir du gros œuvre ;
• comportant des fondations ;
• modifiant, détruisant ou renforçant la structure d’un bâtiment ;
• etc.

Il s’agit notamment des travaux de construction ou de rénovation :

• d’une maison, d’une extension de maison, d’un immeuble d’habitation ou de n’importe quel autre bâtiment d’importance (également en cas de surélévation) ;
• d’une piscine enterrée, préfabriquée ou construite ;
• de certains systèmes d’assainissement individuels accessoire à une construction ;
• d’un ouvrage important de voirie ou de viabilité lié au bâtiment principal ;
• etc.

De notre expérience, les assureurs acceptent rarement des projets de moins de 20 000 à 30 000 €, repère indicatif et non légal.

→ Voir aussi : Dommage ouvrage : pour quels travaux est-elle obligatoire ?

Quel est le prix d’une assurance dommages-ouvrage ?

L’assureur dommages-ouvrage établit son tarif en fonction du risque de sinistre que représente l’ouvrage à construire.

Ce risque s’apprécie selon le type d’ouvrage (maison, immeuble, piscine, local commercial…), sa destination (location, vente, usage personnel), le coût global de la construction et la nature des travaux (neuf, rénovation, extension). La localisation et l’environnement de l’ouvrage, le profil de l’assuré et des intervenants, les techniques et matériaux utilisés, les études réalisées… entrent également en compte dans le calcul.

Au final, le prix d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage représente le plus souvent de 1 à 5 % du coût global de la construction avec un minimum de 1 500 à 3 000 € selon les assureurs. Ces fourchettes sont des estimations de marché, sans barème officiel.

→ Une somme à prendre en compte dès la genèse de votre projet, notamment lors de l’établissement du budget et éventuellement de la demande de prêt.

Procédure de souscription

Pour bénéficier des garanties liées à l’assurance dommages-ouvrage, il est nécessaire de connaître et respecter la procédure légale de souscription.

Quand et comment souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage ?

Un contrat d’assurance dommages-ouvrage doit être légalement souscrit avant la date d’ouverture du chantier. Pour cela, vous devez vous adresser à une société d’assurance ou à un courtier proposant ce type de produit. Le conseiller vous proposera de réaliser un devis avec toutes les informations que vous pourrez lui fournir.

Comme il est impossible de disposer de tous les documents justificatifs à cette date, l’assureur fournit une note de couverture provisoire ainsi qu’une attestation d’assurance. Tous les documents demandés devront néanmoins lui être remis pour valider définitivement la souscription.

Les informations nécessaires à l’établissement d’un devis puis d’un contrat concernent :

• l’ouvrage, son type, sa destination, ses caractéristiques techniques et son coût ;
• les intervenants concepteurs et constructeurs (notamment leur assurance décennale) ;
• les éléments techniques du projet : dossier technique, étude de sol, rapport du contrôleur technique, etc.

→ Des données précises et des documents justificatifs permettent à l’assureur de proposer un tarif au plus juste et d’éviter les aléas d’une déclaration erronée.

Réaliser un devis

L’assurance dommages-ouvrage est méconnue du grand public et il n’est pas toujours facile d’obtenir un devis pour l’ouvrage que l’on souhaite faire construire. Nous vous proposons notre formulaire de devis à compléter afin de recevoir ainsi un ou plusieurs devis dommages-ouvrage détaillé(s) pour votre projet :

Paiement de la prime d’assurance

Contrairement à nombre de contrats d’assurance, le paiement de la cotisation par l’assuré s’effectue en une seule fois au moment de la souscription. Ce premier versement correspond au montant de la prime évalué par l’assureur avant la souscription à l’aide des documents fournis par l’assuré.

Ce montant peut être ajusté après la fin du chantier en fonction du coût réel de la construction et nécessiter un deuxième versement complémentaire.

Est-il possible de souscrire un contrat dommages-ouvrage a posteriori ?

La souscription a posteriori d’un contrat dommages-ouvrage (c’est-à-dire après la date d’ouverture du chantier) ne respecte pas l’obligation légale. Néanmoins, certains assureurs acceptent, après expertise, de remédier à l’oubli ou à l’impossibilité de souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage dans les temps : voir comment souscrire un contrat dommages-ouvrage après réception des travaux ?.

En cas de refus d’un assureur, le Bureau central de tarification peut être saisi : il fixe la prime que l’assureur est tenu d’accepter. Depuis le 28 mai 2026, la lettre de refus doit mentionner ce recours et le BCT doit statuer en trois mois (article L243-4 du Code des assurances).

Ressources utiles :

• Déclarer un sinistre dommages-ouvrage
• Délais et dates d’effet des garanties liées aux travaux de construction
• Dommages-ouvrage : qui doit obligatoirement la souscrire ?
• L’assurance dommage ouvrage du particulier
• L’assurance dommages-ouvrage est-elle une obligation légale ?
• Les bénéficiaires du contrat d’assurance dommages-ouvrage
• Liste d’assureurs dommages-ouvrage
• Quel est le prix d’une assurance dommage ouvrage ?
• Souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage
• Travaux concernés par l’obligation d’assurance dommages-ouvrage