Toute personne, physique ou morale, qui fait réaliser des travaux de construction en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Cela vise aussi bien le particulier qui fait construire sa maison que la SCI, le promoteur ou le syndicat des copropriétaires. Seuls l’État, les personnes morales de droit public et certaines très grandes entreprises en sont dispensés, et seulement sous conditions.
L’assurance dommages-ouvrage (souvent abrégée « DO ») est une assurance de choses : elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale (ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination), sans attendre qu’un tribunal ou les assureurs désignent le constructeur responsable. Le maître d’ouvrage est la personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés : c’est lui, en principe, qui doit s’assurer.
Les personnes devant souscrire une assurance dommages-ouvrage
L’article L242-1 du Code des assurances vise trois qualités : propriétaire de l’ouvrage, vendeur, mandataire du propriétaire. Concrètement, sont concernés :
Le propriétaire de l’ouvrage
Il s’agit du cas le plus courant : particulier, professionnel, entreprise, association, société civile immobilière (SCI), société civile de construction-vente (SCCV). Peu importe que l’ouvrage soit destiné à être habité, loué ou revendu.
L’obligation s’applique également au particulier qui construit lui-même son ouvrage (auto-construction). En pratique, il est très difficile de trouver un assureur acceptant de couvrir l’auto-construction. Il est donc conseillé de prendre toutes les précautions nécessaires (étude de sol, réalisation dans les règles de l’art, conservation des factures et photos du chantier) pour limiter les litiges si l’ouvrage est vendu avant la fin de la garantie décennale.
Le vendeur d’un immeuble à construire ou à rénover
Le vendeur en l’état futur d’achèvement (VEFA, la vente « sur plan »), le vendeur d’immeuble à rénover ou le marchand de biens qui fait réaliser des travaux de construction avant de revendre doit souscrire la DO. La garantie est souscrite « pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs » : elle suit l’ouvrage et profite aux acquéreurs.
Le mandataire du propriétaire de l’ouvrage
Lorsque les travaux sont commandés par une personne agissant au nom du propriétaire, c’est elle qui doit veiller à la souscription. C’est notamment le cas :
- du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, pour les travaux sur les parties communes relevant de la responsabilité décennale (ravalement avec fonction d’étanchéité, réfection de toiture, surélévation, etc.) ;
- du maître d’ouvrage délégué, lorsque son mandat porte sur la construction d’un ouvrage (cabinet spécialisé, assistant à maîtrise d’ouvrage mandaté, par exemple) ;
- de l’administrateur de biens qui fait réaliser des travaux de construction pour le compte du propriétaire qu’il représente.
Le promoteur immobilier
Dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil), les obligations de l’article L242-1 incombent au promoteur (article L242-2 du Code des assurances). Lorsqu’il vend en VEFA, le promoteur est de toute façon tenu en sa qualité de vendeur.
Le constructeur de maisons individuelles et le crédit-bailleur
- Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : l’obligation pèse sur le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le client. Le contrat doit toutefois mentionner la référence de l’assurance dommages-ouvrage souscrite (article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation). Selon le contrat signé, le constructeur peut proposer de la souscrire pour le compte de son client.
- Crédit-bail immobilier : le crédit-bailleur, propriétaire de l’immeuble, est en principe assujetti. Le contrat signé avec le crédit-preneur peut prévoir que ce dernier souscrit la police ou exerce les droits qui en découlent.
» Voir également quels sont les travaux couverts par la garantie décennale et les bénéficiaires d’un contrat dommage ouvrage.
Récapitulatif
| Situation | Qui doit souscrire la DO ? | Sanction pénale en cas d’absence ? |
|---|---|---|
| Particulier qui fait construire sa résidence principale ou secondaire | Le particulier (maître d’ouvrage) | Non, s’il occupe le logement ou le fait occuper par sa famille proche |
| Particulier qui fait construire un logement destiné à la location | Le particulier | Oui |
| SCI ou SCCV qui fait construire | La société | Oui |
| Achat d’un logement neuf en VEFA | Le promoteur-vendeur | Oui (pour le vendeur) |
| Travaux de toiture sur les parties communes d’une copropriété | Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic | Oui |
| Construction en CCMI | Le client, maître d’ouvrage (la souscription peut être proposée par le constructeur) | Non, s’il s’agit de son propre logement |
| Commune qui construit une école | Personne : dispense (usage autre que l’habitation) | Non concerné |
Les règles concernant le locataire
Le locataire, titulaire d’un simple droit de jouissance, n’agit ni comme propriétaire, ni comme vendeur, ni comme mandataire du propriétaire : il n’est pas assujetti à l’obligation d’assurance dommages-ouvrage.
La situation est plus nuancée lorsque le locataire (notamment en bail commercial) commande lui-même d’importants travaux de construction, autorisés par une clause du bail : il peut alors être considéré comme le véritable maître d’ouvrage des travaux neufs. Dans ce cas, il est prudent de vérifier avec le bailleur et un assureur qui doit souscrire la garantie.
Les dispenses d’obligation d’assurance dommages-ouvrage
Certaines personnes, physiques ou morales, sont exemptées de cette obligation d’assurance. Ces exceptions ne concernent ni les particuliers, ni la grande majorité des petites et moyennes entreprises :
- l’État, lorsqu’il construit pour son compte, quelle que soit la destination de l’ouvrage (article L243-1 du Code des assurances) ;
- les personnes morales de droit public (collectivités territoriales, établissements publics, etc.) ;
- les personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 (ce dispositif a depuis été remplacé par le marché de partenariat du Code de la commande publique) ;
- les personnes morales de droit privé dont l’importance dépasse certains seuils : il faut dépasser au moins deux des trois critères suivants, fixés par l’article R111-1 et l’article A111-7 du Code des assurances (seuils en vigueur depuis le 18 juin 2023) : total du bilan de 6,6 millions d’euros, chiffre d’affaires net de 13,6 millions d’euros, effectif moyen de 250 salariés.
Attention : sauf pour l’État, ces dispenses ne jouent que lorsque ces personnes font réaliser des travaux pour leur compte et pour un usage autre que l’habitation (article L242-1, alinéa 2). Une collectivité qui fait construire des logements, ou une grande entreprise qui fait construire un immeuble d’habitation, reste soumise à l’obligation. Une dispense ne signifie pas absence de garantie : l’organisme assume alors lui-même le préfinancement des réparations.
Les risques liés à l’absence d’assurance dommages-ouvrage
Une sanction pénale, sauf pour le particulier qui construit pour se loger
Le défaut de souscription est puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros, ou de l’une de ces deux peines seulement (article L243-3 du Code des assurances).
Cette sanction ne s’applique pas à la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. L’obligation d’assurance demeure pourtant : le particulier n’est simplement pas poursuivi pénalement. Il supporte en revanche toutes les conséquences pratiques de l’absence de garantie.
Des réparations plus longues à obtenir et une revente plus difficile
Sans dommages-ouvrage, en cas de désordre décennal, le propriétaire doit agir directement contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale, ce qui suppose souvent une expertise, voire une procédure judiciaire, avant tout financement des travaux.
En cas de vente avant l’expiration du délai de dix ans, l’acte doit mentionner l’existence ou l’absence d’assurance (article L243-2 du Code des assurances). L’acquéreur est donc informé de l’absence du contrat, ce qui peut peser sur la négociation du prix.
Récapitulatif des conséquences liées à l’absence d’assurance dommages-ouvrage
M. et Mme Martin font construire en 2025 une maison de 280 000 euros pour y vivre, sans souscrire d’assurance dommages-ouvrage. En 2028, des fissures structurelles apparaissent ; le coût des réparations est estimé à 45 000 euros.
| Avec assurance dommages-ouvrage | Sans assurance dommages-ouvrage | |
|---|---|---|
| Prise de position de l’assureur | 60 jours maximum après la déclaration | Aucune : il faut rechercher le constructeur responsable |
| Offre d’indemnité | 90 jours maximum | Après expertise ou décision de justice |
| Avance de travaux | Préfinancée par l’assureur DO | À la charge du couple dans l’attente d’une indemnisation |
| Sanction pénale | Sans objet | Aucune (logement occupé par les propriétaires) |
| Vente en 2030 | La garantie profite à l’acquéreur | L’acte mentionne l’absence d’assurance |
Si la même maison avait été construite par une SCI pour être louée, l’absence de dommages-ouvrage aurait en outre exposé ses responsables aux sanctions pénales de l’article L243-3.
Que faire si aucun assureur n’accepte de vous couvrir ?
Toute personne assujettie à l’obligation d’assurance qui essuie un refus peut saisir le Bureau central de tarification (BCT), qui fixe la prime moyennant laquelle l’assureur choisi est tenu de garantir le risque. La demande d’assurance doit avoir été adressée préalablement à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour toute difficulté dans l’exécution du contrat, le médiateur de l’assurance peut être saisi après réclamation auprès de l’assureur.
Vos questions : nos réponses
L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un particulier ?
Oui. Le particulier qui fait construire, agrandir ou rénover lourdement un bâtiment doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L242-1 du Code des assurances). S'il construit un logement pour l'occuper lui-même ou y loger sa famille proche, il n'encourt pas de sanction pénale. L'absence de garantie reste toutefois pénalisante en cas de sinistre décennal ou de revente dans les dix ans.
Qui paie la dommages-ouvrage lors d'un achat en VEFA ?
Lors d'un achat sur plan (VEFA), c'est le promoteur-vendeur qui doit souscrire l'assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Son coût est en pratique intégré au prix de vente. La garantie est souscrite pour le compte des propriétaires successifs : l'acquéreur, puis ceux qui lui succéderont, peuvent la mettre en jeu jusqu'à la fin de la période décennale. L'acte de vente doit mentionner l'existence de cette assurance.
Une copropriété doit-elle souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
Oui, lorsque le syndicat des copropriétaires fait réaliser sur les parties communes des travaux susceptibles d'engager la responsabilité décennale : réfection de toiture, ravalement assurant une fonction d'étanchéité, surélévation, travaux sur la structure. Le syndic, qui représente le syndicat, est chargé de faire souscrire le contrat avant le démarrage du chantier. La garantie profite ensuite à l'ensemble des copropriétaires pour les parties communes concernées.
Un locataire peut-il être obligé de souscrire une dommages-ouvrage ?
En principe non : le locataire n'a qu'un droit de jouissance et n'agit ni comme propriétaire, ni comme vendeur, ni comme mandataire du propriétaire. La question peut toutefois se poser lorsqu'un locataire, souvent en bail commercial, commande lui-même d'importants travaux de construction autorisés par le bail. Il est alors prudent de vérifier avec le bailleur et un assureur qui doit souscrire la garantie.
Qui est dispensé de l'assurance dommages-ouvrage ?
L'État est dispensé lorsqu'il construit pour son compte. Les personnes morales de droit public, les maîtres d'ouvrage de certains contrats de partenariat public-privé et les entreprises dépassant deux des trois seuils (6,6 millions d'euros de bilan, 13,6 millions d'euros de chiffre d'affaires, 250 salariés) le sont aussi, mais uniquement pour des travaux réalisés pour leur compte et destinés à un usage autre que l'habitation.
Quelle est la sanction en cas d'absence d'assurance dommages-ouvrage ?
Le défaut de souscription est puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 euros d'amende, ou de l'une de ces deux peines (article L243-3 du Code des assurances). Cette sanction ne vise pas la personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-même ou y loger son conjoint, ses ascendants ou descendants. Sans DO, le propriétaire doit cependant avancer les réparations et poursuivre les constructeurs.
— Informations actualisées le 4 novembre 2026 —