La loi du 6 juillet 1989, qui régit la plupart des baux d’habitation, définit la colocation « comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur (…) » (article 8-1 de la loi n° 89-462).
Chacun des colocataires en titre a l’obligation légale d’être assuré contre les risques dont il doit répondre personnellement. Les modalités de souscription du contrat d’assurance vont cependant différer selon le type de bail signé pour la colocation du logement, unique ou individuel. Outre les garanties obligatoires, la formule d’assurance choisie devra pouvoir proposer une couverture adaptée aux nécessités et besoins spécifiques des occupants.
Principes d’obligation d’assurance
Les colocataires sont chacun soumis aux mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. En particulier, ils demeurent responsables des dommages qu’ils sont susceptibles de causer à titre personnel au logement loué. Ils sont ainsi tenus de s’assurer contre les risques locatifs.
Cette garantie de base est systématiquement incluse dans les contrats multirisque habitation souscrits en qualité de locataire. Elle a pour objet d’indemniser le propriétaire en cas d’incendie, d’explosion ou de dégât des eaux prenant naissance à l’intérieur des locaux du fait de la responsabilité de l’occupant assuré. Elle est couplée, dans la quasi-totalité des contrats, à la garantie recours des voisins et des tiers destinée à couvrir les dommages que ces derniers pourraient subir consécutivement aux mêmes causes.
→ Légalement, l’obligation d’assurance est considérée satisfaite si au moins l’un des colocataires est assuré pour les risques locatifs.
Cependant, cette tolérance peut poser problème pour le règlement des sinistres. La responsabilité civile locative de chaque occupant est déterminée proportionnellement à sa part respective de loyer dans la colocation. Si le fait dommageable incombe à un colocataire non assuré personnellement ou s’il ne peut être attribué à l’un des colocataires en particulier, l’assureur peut alors être en droit de limiter sa garantie au seul souscripteur du contrat. L’indemnisation des dommages risque ainsi d’être refusée pour tout ou partie.
Seuls certains contrats d’assurance habitation locataire pallient cette éventualité en prévoyant que les garanties souscrites par un assuré ayant qualité de colocataire bénéficient à l’ensemble des autres colocataires déclarés dans le bail.
→ Il est ainsi recommandé aux signataires d’un bail de colocation de vérifier quels sont les bénéficiaires précisément couverts par le contrat d’assurance souscrit. La possibilité d’une désignation nominative des assurés est à privilégier.
Pour justifier du respect de l’obligation contractuelle, une attestation d’assurance doit être remise au bailleur au moment de la signature du contrat de colocation, puis chaque année à sa demande. À défaut, le bailleur peut décider soit de souscrire lui-même une assurance pour le compte des colocataires, soit de résilier le bail de plein droit.
Souscription du contrat d’assurance par les colocataires
Selon que la colocation est formalisée par un bail unique ou par plusieurs baux individuels, les occupants du logement vont être amenés à souscrire un seul contrat d’assurance collectif ou plusieurs contrats individuels.
Contrat unique
Dans une colocation gérée par un bail unique, le logement est loué dans sa totalité à l’ensemble des signataires qui s’acquittent auprès du propriétaire d’un loyer global. Ils s’accordent entre eux quant à la répartition de l’occupation commune ou privative des différentes pièces et au partage proportionnel du loyer.
Ce type de bail implique de fait la souscription d’un seul contrat d’assurance garantissant le logement entier au profit de tous ses occupants. Il est alors important de vérifier que chacun des colocataires en titre est bien désigné nommément au contrat, à moins qu’une clause adaptée spécifie que les garanties acquises s’appliquent à l’ensemble des signataires du bail.
Le départ ou l’arrivée d’un colocataire, concrétisé par un avenant au bail, nécessite d’être aussitôt déclaré auprès de la société d’assurance pour une mise à jour des bénéficiaires du contrat. Enfin, il revient à un seul des occupants de procéder au règlement de la cotisation d’assurance, à charge pour lui de récupérer auprès des autres colocataires leur quote-part respective.
Certaines sociétés d’assurance limitent le nombre de colocataires assurables en fonction du nombre de pièces de l’habitation louée. Elles refusent par exemple d’assurer un logement de deux pièces à plus de deux colocataires ou fixent un nombre maximum de co-souscripteurs possibles, quelle que soit la taille de l’habitation. Il est à noter que certains assureurs réservent l’option colocation de leurs contrats aux seuls étudiants.
Contrats individuels
Certains bailleurs choisissent de contracter un bail individuel avec chaque colocataire. Ces baux personnalisés définissent avec précision la pièce du logement loué à titre privatif et les espaces partagés en commun avec les autres occupants.
Dans ce type de location, chacun est engagé envers le propriétaire pour son loyer individualisé et doit répondre à l’obligation de souscrire un contrat d’assurance en son nom propre pour garantir la partie du logement dont il a l’usage. Il est toutefois indispensable que l’assureur soit informé de la qualité de colocataire de l’assuré afin de prévenir tout litige en cas d’éventuel sinistre survenant dans les parties communes.
Pour cette même raison, la souscription auprès d’une même société des contrats d’assurance de tous les colocataires est alors conseillée, la gestion des dossiers s’en trouvant facilitée. Il ne peut cependant s’agir que d’une recommandation, le bailleur ne pouvant légalement imposer le choix d’un assureur donné à ses locataires.
Souscription de l’assurance habitation par le propriétaire
Sous certaines conditions, le bailleur est habilité à souscrire lui-même l’assurance du logement pour le compte de ses colocataires. Cette décision peut résulter :
- d’une volonté commune de simplification des démarches ;
Cette solution permet au propriétaire de maîtriser en temps réel l’actualisation du contrat en cas de turnover important des occupants dans le logement. Elle vient aussi résoudre les difficultés posées en cas de sinistre par la multiplicité des souscripteurs. La souscription par le propriétaire doit cependant faire l’objet d’une validation préalable par l’ensemble des signataires du contrat de colocation. - d’un défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Dans l’éventualité où les colocataires sont dans l’incapacité de présenter une attestation justifiant de leur obligation d’assurance, le propriétaire dispose de la possibilité de souscrire lui-même le contrat plutôt que de résilier le bail.
Cette assurance pour compte est limitée à la seule responsabilité locative obligatoire. Une copie des dispositions du contrat est remise par le propriétaire aux bénéficiaires au moment de la souscription et lors de l’établissement d’un quelconque avenant. Le montant total de la cotisation annuelle réglée par le bailleur à l’assureur est récupérable auprès des colocataires par douzième à chaque paiement de loyer mensuel, avec une majoration éventuelle autorisée dans la limite de 10 %. Ce remboursement doit être reporté sur les quittances de loyer distinctement des charges locatives.
Chaque colocataire a intérêt à personnaliser ses garanties
En sus des garanties obligatoires, les colocataires trouvent tout leur intérêt à assurer leur responsabilité civile vie privée et leurs biens propres. Certes facultatives, ces garanties complémentaires apparaissent en effet indispensables : elles leur permettent de se couvrir financièrement des dommages causés à autrui au cours de la vie quotidienne ou de ceux subis par leurs objets et effets personnels du fait, notamment, d’un incendie, d’un dégât des eaux ou d’un vol dans le logement.
Tous les contrats multirisque habitation locataire permettent de compléter l’assurance obligatoire par une protection contre ces risques. Dans le cas d’une colocation à bail unique, les garanties souscrites sont acquises à chacun des colocataires désignés au contrat. Cependant, le montant du capital mobilier assuré pour les garanties de dommages aux biens est globalisé pour l’ensemble des occupants.
Dans le cadre d’une colocation à baux individuels, chaque colocataire conserve toute liberté pour souscrire les garanties de son choix dans son contrat d’assurance personnel. Il lui revient dès lors de l’adapter au plus près de ses besoins spécifiques.
Également, lorsque l’assurance obligatoire de la colocation est contractée par le bailleur, les colocataires qui le souhaitent peuvent conclure, en complément et à titre individuel, un contrat d’assurance multirisque destiné à couvrir leurs biens propres par des garanties ajustées à leur exacte situation. L’utilisation d’un comparateur d’assurance s’avère alors un outil efficace pour trouver l’offre la plus appropriée.
Mise à jour le 24 décembre 2020 • • •
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