Souscrire un contrat d’assurance en tant que propriétaire non occupant (PNO) permet à la fois de :
- répondre à l’obligation légale d’assurance en responsabilité civile si l’on est copropriétaire ;
- protéger son logement contre les risques liés à la présence de locataires ;
- prévenir les autres risques traditionnels liés à la possession d’un bien immobilier.
En outre, la cotisation annuelle payée par les propriétaires non occupants est en moyenne deux fois moins élevée que celle des propriétaires occupants (143 € HT / an contre 283 € HT / an, chiffres France Assureurs 2020).
De nombreux assureurs proposent des contrats d’assurance PNO, aux garanties plus ou moins étendues. Nous vous aidons ici à choisir le meilleur contrat et à sélectionner les garanties les mieux adaptées à vos besoins. En effet, en plus de la responsabilité civile, ce type de contrat peut également inclure des garanties couvrant les atteintes au logement et à son mobilier, la perte de revenus consécutive, les risques de loyers impayés ou encore les frais de procédure juridique.
Une obligation d’assurance réservée au copropriétaire non-occupant
Un propriétaire qui détient la totalité d’un immeuble d’habitation (maison particulière) n’est légalement soumis à aucune obligation d’assurance, même s’il le destine à la location.
En revanche, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Loi ALUR) a instauré l’obligation pour les propriétaires de logements en copropriété, occupants ou non occupants, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile.
Cette loi a notamment ajouté l’article 9.1 à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »
Cette obligation d’assurance est indépendante de l’obligation d’assurance du syndicat des copropriétaires et de l’obligation d’assurance du locataire. Elle concerne tous les propriétaires non occupants d’un bien en copropriété, qu’ils proposent leur appartement en location vide ou meublée, qu’ils le prêtent à titre gratuit ou qu’ils laissent le logement vacant.
Selon l’article 1244 du Code civil, « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ». L’assurance obligatoire du copropriétaire vise ainsi à le protéger de ces risques vis-à-vis du syndic, des voisins et des tiers et, le cas échéant, de ses locataires ou colocataires.
Que couvre le contrat d’assurance « Propriétaire Non Occupant » ?
Au-delà de l’obligation minimale légale concernant les seuls copropriétaires, la souscription d’un contrat d’assurance multirisque PNO est vivement conseillée pour tous les propriétaires immobiliers. En cas de sinistre, il peut être douloureux de supporter le coût de l’indemnisation des tiers lésés en plus du coût de réparation du bâtiment endommagé. L’assurance « Propriétaire Non Occupant » vous permet de protéger votre patrimoine en garantissant vos responsabilités et vos biens.
La responsabilité civile (RC) du propriétaire non occupant / bailleur
Que l’on soit ou non copropriétaire, un contrat PNO contient systématiquement une garantie socle couvrant la responsabilité civile du propriétaire d’immeuble vis-à-vis des voisins et des tiers. En tant que bailleur, vous devez de plus répondre, tout au long du contrat de location, de la responsabilité induite par l’article 1721 du Code civil :
« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »
L’assurance propriétaire bailleur comporte ainsi une garantie « recours des locataires » couvrant votre responsabilité à leur égard à la suite d’un événement garanti :
- pour les dommages matériels causés à leurs biens du fait d’un vice de construction ou d’un manque d’entretien du logement et de ses installations ou aménagements intérieurs ou extérieurs (installations électriques, de chauffage, de plomberie…) ;
- pour les troubles de jouissance consécutifs.
En cas de location meublée, si le contrat PNO assure également le contenu mobilier, votre garantie responsabilité civile est généralement étendue aux dommages causés aux locataires par les objets mobiliers garnissant l’habitation et vous appartenant.
Les dommages aux biens
En complément de la garantie responsabilité civile, l’assurance du propriétaire non occupant propose les mêmes garanties de dommages aux biens qu’une multirisque habitation traditionnelle.
Elle couvre ainsi toutes les atteintes aux biens du propriétaire non prises en charge par l’assurance du locataire ou dans le cas où le logement est inhabité. Ces dommages peuvent résulter d’événements aussi divers qu’un incendie, une tempête ou une catastrophe naturelle, un dégât des eaux, un vol ou un acte de vandalisme ou encore un bris de glace.
À savoir : le montant de la cotisation d’un contrat d’assurance PNO est toujours moins élevé que celui d’un contrat d’habitation classique puisque la couverture des risques est soit partagée avec le locataire, soit réduite en raison de l’inhabitation.
Les autres garanties spécifiques pour les propriétaires-bailleurs
Le contrat d’assurance PNO peut couvrir, en inclusion ou en option, des risques spécialement adaptés aux propriétaires louant leur logement, vide ou meublé, toute l’année ou en saison. Parmi ces risques spécifiques, vous pouvez en tant que bailleur choisir de souscrire les garanties suivantes :
- garantie des loyers impayés (GLI) ;
- protection juridique ;
- perte de revenus suite à vacance locative ;
- départ furtif du locataire ;
- dégradations locatives ;
- responsabilité civile locative pour le compte du locataire (si celui-ci n’en a pas souscrite, conformément aux dispositions de la loi ALUR depuis 2014).
Article mis à jour le 13 avril 2023 • • •
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