Souscrire un contrat d’assurance en tant que propriétaire non occupant (PNO) permet à la fois de :
- Répondre à l’obligation légale d’assurance en responsabilité civile si l’on est copropriétaire ;
- Protéger son logement contre les risques liés à la présence de locataires ;
- Prévenir les autres risques traditionnels liés à la possession d’un bien immobilier.
En outre, la cotisation annuelle payée par les propriétaires non occupants est en moyenne deux fois moins élevée que celle des propriétaires occupants (130 € HT / an contre 260 € HT / an, chiffres FFA 2016).
De nombreux assureurs proposent des contrats d’assurance PNO, aux garanties plus ou moins couvrantes. Nous vous aidons ici à choisir le meilleur contrat et à sélectionner les garanties les mieux adaptées à vos besoins. En effet, en plus de la responsabilité civile, ce type de contrat peut également inclure des garanties couvrant les atteintes au logement, les risques de loyers impayés, la perte de revenus, les dommages au mobilier ou encore les frais juridiques.
La responsabilité civile obligatoire du copropriétaire non occupant
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Loi ALUR) a instauré l’obligation pour les propriétaires de logements en copropriété, occupants ou non occupants, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile.
Cette loi a notamment ajouté l’article 9.1 à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »
Cette obligation d’assurance est indépendante de l’obligation d’assurance du locataire et de l’obligation d’assurance du syndicat des copropriétaires. Elle concerne tous les propriétaires proposant leur appartement en location (ou en occupation à titre gratuit), ainsi que les propriétaires de logements vides.
La responsabilité civile du copropriétaire protège les tiers (syndic, voisin, locataire, colocataire, autre tiers) d’un éventuel préjudice causé par :
- un vice de construction dans l’aménagement intérieur du logement ;
- un défaut d’entretien des installations électriques, de chauffage, de plomberie, etc. ;
- d’éventuels troubles de jouissance (pour le locataire ou le colocataire).
Dans la plupart des contrats, cette garantie de responsabilité civile peut être complétée par d’autres garanties couvrant les risques traditionnels des propriétaires non occupants.
Les garanties du contrat d’assurance « Propriétaire Non Occupant »
Responsabilité civile (RC) du propriétaire non occupant / bailleur
Que l’on soit ou non copropriétaire, le contrat PNO contient de toute façon une garantie couvrant la responsabilité civile du propriétaire non occupant et/ou bailleur.
Cette garantie permet de couvrir la responsabilité induite par l’article 1721 du Code civil :
« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »
Les vices ou défauts de construction ou d’entretien ne sont pas toujours prévisibles. En cas de sinistre, il peut être douloureux de supporter le coût de l’indemnisation du tiers en plus du coût de réparation du bâtiment. Les dommages aux tiers, et notamment au locataire, peuvent, par exemple, être causés par :
- un vice de construction ;
- le défaut d’entretien des installations électriques, de chauffage ou de plomberie ;
- l’endommagement de la construction suite à une tempête, de fortes pluies et autres aléas climatiques ;
- etc.
Le contrat d’assurance PNO contient donc en outre les garanties « recours des locataires », « recours des voisins et des tiers » et « troubles de jouissance du locataire et du colocataire ».
Dommages aux biens non couverts par l’assurance du locataire
En plus de garantir la responsabilité civile, l’assurance du propriétaire non occupant agit comme une multirisque habitation traditionnelle.
Elle couvre ainsi toutes les atteintes aux biens non comprises dans l’assurance du locataire ou si le logement est inhabité. Ces atteintes peuvent être causées par des évènements aussi divers qu’un incendie, un dégât des eaux, un vol, un bris de glace ou encore une catastrophe naturelle.
À savoir : le montant de la cotisation d’un contrat d’assurance PNO est toujours moins élevé puisque la couverture des risques est soit partagée avec le locataire, soit plus faible en raison de l’inhabitation.
Autres garanties spécifiques pour les propriétaires-bailleurs
Le contrat d’assurance PNO peut couvrir, en inclusion ou en option, des risques pour les propriétaires louant leur logement, vide ou meublé, toute l’année ou en saison. Ces risques sont pris en charge dans les garanties suivantes :
- la Garantie des loyers impayés (GLI) ;
- la Perte de revenus suite à inoccupation du logement ;
- la Protection juridique ;
- la Responsabilité civile locative pour le compte de son locataire (si celui-ci n’en a pas souscrit et comme le permet sous certaines conditions la loi ALUR depuis 2014) ;
- les Dommages au mobilier dans le cas d’une location meublée ou saisonnière.
Article mis à jour le 13 octobre 2020 • • •
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