Quelle assurance pour un propriétaire non occupant (PNO) ?

Souscrire un contrat d’assurance lorsque l’on est propriétaire non occupant (PNO) permet à la fois de répondre à l’obligation légale d’assurance en responsabilité civile si l’on est copropriétaire, mais aussi de protéger son logement contre les risques traditionnels liés à une habitation ou contre d’autres risques liés à sa location. En outre, la cotisation annuelle payée par les propriétaires non occupants est en moyenne deux fois moins élevée que celle des propriétaires occupants (130 € HT / an contre 260 € HT / an, chiffres FFA 2016). Il est donc conseillé de ne pas faire l’impasse sur ce contrat lorsque l’on possède un bien immobilier que l’on n’occupe pas.

De nombreux assureurs proposent des contrats d’assurance PNO, nous vous aidons ici à choisir le meilleur contrat et les garanties les plus adaptées à vos besoins. En plus de la responsabilité civile, le contrat PNO peut également inclure plusieurs garanties pour protéger le propriétaire contre les atteintes au logement, les risques de loyers impayés, la perte de revenus, les dommages au mobilier ou encore les frais juridiques.

Au sommaire :
La responsabilité civile obligatoire du copropriétaire non occupant
Les garanties du contrat Propriétaire Non Occupant : responsabilité civile du propriétaire non occupant, dommages aux biens non couverts par l’assurance du locataire, garanties spécifiques pour les propriétaires-bailleurs

La responsabilité civile obligatoire du copropriétaire non occupant

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Loi ALUR) a instauré l’obligation pour les propriétaires de logements en copropriété, occupants ou non occupants, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile. Cette loi a ajouté l’article 9.1 à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.« 

Cette obligation d’assurance est indépendante de l’obligation d’assurance du locataire et de l’obligation d’assurance du syndicat des copropriétaires. Elle concerne donc tous les propriétaires proposant leur appartement en location ou en occupation à titre gratuit, ainsi que les propriétaires de logements vides.

La responsabilité civile du copropriétaire protège les tiers (syndic, voisin, locataire, colocataire, autre tiers) d’un éventuel préjudice causé par :

  • un vice de construction dans l’aménagement intérieur du logement ;
  • un défaut d’entretien des installations électriques, de chauffage ou de plomberie, etc. ;
  • d’éventuels troubles de jouissance (pour le locataire ou le colocataire).

Évidemment, cette assurance peut être complétée par des garanties couvrant les risques traditionnels des propriétaires non occupants, détaillés ci-dessous.

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Les garanties du contrat Propriétaire Non Occupant

La responsabilité civile du propriétaire non occupant

Même si l’on est pas copropriétaire, le contrat PNO contient une assurance couvrant la responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant et bailleur. En effet, l’article 1721 du Code civil oblige le bailleur à « indemniser le preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » .

Les vices ou défauts de construction ou d’entretien ne sont pas toujours prévisibles et il peut être difficile, lors d’un sinistre, de supporter le coût de l’indemnisation du tiers en plus du coût de réparation du bâtiment. Les dommages aux tiers, et notamment au locataire, peuvent par exemple être causés par :

  • un vice de construction ;
  • le défaut d’entretien des installations électriques, de chauffage ou de plomberie ;
  • l’endommagement de la construction suite à une tempête, de fortes pluies et autres aléas climatiques ;
  • etc.

L’assurance PNO contient donc à cet effet les garanties « recours des locataires », « recours des voisins et des tiers » et « troubles de jouissance du locataire et du colocataire ».

Les dommages aux biens non couverts par l’assurance du locataire

En plus de garantir la responsabilité civile, l’assurance du propriétaire non occupant agit comme une assurance multirisque habitation traditionnelle, en couvrant toutes les atteintes aux biens non couvertes par l’assurance du locataire, ou si le logement est inhabité. Ces atteintes peuvent être causées par des évènements divers : incendie, dégât des eaux, vol, bris de glace, catastrophes naturelles, etc.

À savoir : le montant de la cotisation d’un contrat d’assurance habitation pour propriétaire non occupant est moins élevé puisque la couverture des risques est soit partagée avec le locataire, soit plus faible en raison de l’inhabitation.

Les garanties spécifiques pour les propriétaires-bailleurs

Le contrat d’assurance PNO peut couvrir, en inclusion ou en option, des risques pour les propriétaires louant leur logement, vide ou meublé, toute l’année ou en saison. Ces risques sont pris en charge dans les garanties suivantes :

  • la Garantie des loyers impayés (GLI) ;
  • la Perte de revenus suite à inoccupation du logement ;
  • la Protection juridique ;
  • la Responsabilité civile locative pour le compte de son locataire (si celui-ci n’en a pas souscrit et comme le permet sous certaines conditions la loi ALUR depuis 2014) ;
  • les Dommages au mobilier dans le cas d’une location meublée ou saisonnière.

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