Pour le propriétaire comme pour le locataire d’un logement, la souscription d’un contrat multirisque habitation répond à la nécessité de se prémunir contre la survenance de certains événements pouvant engager leur responsabilité respective mais aussi affecter leurs biens propres.
→ L’assurance des risques locatifs, obligatoirement souscrite par le locataire, couvre ainsi les dommages occasionnés à l’immeuble par le locataire du fait d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux prenant naissance chez lui.
→ Le bailleur est quant à lui tenu d’assumer les conséquences de sa responsabilité vis-à-vis du locataire pour les dommages qui pourraient être causés à son mobilier par un vice de construction ou un défaut d’entretien du bâtiment. Si seuls les copropriétaires ont l’obligation légale de s’assurer pour couvrir ce risque, il s’agit évidemment d’une recommandation impérieuse pour les bailleurs louant un logement en propriété unique.
Chacune des parties peut compléter ces assurances de responsabilités par des garanties plus ou moins étendues couvrant les dommages aux biens immobiliers ou mobiliers qui leur appartiennent. Le bail d’habitation engage également le locataire à préserver en l’état son logement et ses équipements privatifs. Son contrat d’assurance peut alors prévoir la prise en charge de certaines réparations locatives rendues nécessaires suite à un événement couvert.
Ce sont donc la nature des biens détériorés ainsi que la garantie mobilisée par le fait dommageable qui vont ainsi déterminer lequel des assureurs, du propriétaire ou du locataire, va intervenir en indemnisation.
Quels sont les biens assurés par un contrat multirisque habitation ?
L’étendue des biens garantis dépend de la qualité de l’assuré (bailleur ou occupant), du choix des formules et options qu’il a souhaité souscrire mais aussi des conditions générales propres à chaque assureur. L’indemnisation s’effectue en fonction des dommages subis aux biens déclarés dans le contrat multirisque habitation, communément classés en trois catégories distinctes.
Les biens immobiliers
Ils sont constitués du bâtiment ou de la partie de bâtiment à usage d’habitation ainsi que de ses dépendances situées à la même adresse.
Cette définition inclut généralement les clôtures rigides, murs de soutènement et équipements à caractère immobilier, intérieurs et extérieurs, intégrés ou fixés à l’habitation : terrasses, moteurs et installations électriques, systèmes de climatisation et de chauffage, chaudières, radiateurs, antennes et paraboles, stores extérieurs.
Selon les contrats, des extensions peuvent être prévues pour les panneaux solaires, les piscines et autres installations et ouvrages extérieurs annexes.
Les biens mobiliers (ou contenu de l’habitation)
Pour le locataire, les biens mobiliers consistent en l’ensemble des meubles, vêtements, objets et matériels personnels ou professionnels, objets de valeur se trouvant dans les locaux garantis et appartenant, loués ou confiés à l’assuré ou à ses invités. Seuls certains contrats intègrent dans ces biens les espèces monnayées, fonds et valeurs.
Pour le propriétaire d’une location meublée, ils comprennent le mobilier usuel d’habitation (meubles, équipement électroménager…) appartenant au bailleur et mis à disposition des occupants dans le logement.
Les embellissements et aménagements
Il s’agit des éléments de décoration et des installations intérieures qui ne peuvent être détachés des biens immobiliers sans être détériorés ni détériorer le bâtiment : peinture, papiers peints, boiseries, revêtements de sol, de mur ou de plafond, placards intégrés, éléments fixes de cuisine ou de salle de bains.
Les embellissements et aménagements privatifs sont, dans la plupart des contrats, assimilés à des biens immobiliers propriétés du bailleur. Certains assureurs les considèrent cependant comme des biens mobiliers appartenant au locataire dès lors que celui-ci les a réalisés à ses frais ou repris avec un bail en cours.
Quelles sont les règles d’indemnisation en cas de sinistre ?
L’assurance multirisque habitation repose sur le principe selon lequel l’assureur indemnise son assuré pour les biens garantis qui lui appartiennent en cas de sinistre prévu par le contrat.
L’occupant reçoit de son assurance locataire une indemnité pour ses dommages mobiliers et le bailleur est indemnisé par son assurance propriétaire en réparation des préjudices tant immobiliers que mobiliers qu’il a subis. Si l’événement à l’origine des dégâts engage la responsabilité d’un tiers, l’assureur ayant procédé à l’indemnisation de son assuré peut ensuite engager un recours en remboursement auprès de l’assureur du responsable.
Il existe cependant des exceptions qui viennent déroger à ce protocole d’indemnisation. Elles ont été mises en place afin de simplifier la gestion des dossiers et réduire les procédures de recours entre assureurs dans le cadre des sinistres les plus fréquemment déclarés.
Incendie et dégâts des eaux : l’indemnisation suit les règles de la convention IRSI
Applicable aux événements relevant des garanties « incendie » et « dégâts des eaux » survenus depuis le 1er juin 2018, la Convention IRSI (Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) simplifie l’instruction et le règlement des petits sinistres les plus courants, ayant pour origine :
- un incendie, quelle qu’en soit la cause, à l’exception de ceux provoqués par un phénomène naturel (foudre) ou un feu de forêt, une catastrophe technologique ou l’embrasement d’un véhicule ;
- un écoulement d’eau, quelle qu’en soit la cause, à l’exception des infiltrations par façades, menuiseries extérieures, conduits de cheminée, toiture détruite ou bâchée ou d’une inondation consécutive à un ruissellement ou au débordement d’un cours d’eau.
Dans ces conditions, lorsque le montant total des dommages constatés dans un logement en location n’excède pas 5 000 €, l’assureur du locataire (l’occupant) est désigné comme unique gestionnaire du sinistre. Il est dès lors chargé de l’évaluation des dommages et, si nécessaire, de l’organisation de l’expertise.
- Si le coût des dégâts est inférieur à 1 600 € H.T., il prend aussi conventionnellement à sa charge l’ensemble des dégâts matériels et des frais afférents, quels que soient le propriétaire des biens endommagés et le responsable du sinistre.
- Si le coût du sinistre est compris entre 1 600 € et 5 000€ H.T., il revient en revanche aux assureurs respectifs du locataire et du propriétaire d’indemniser chacun son propre assuré pour les seuls biens lui appartenant.
Les sinistres plus importants sont gérés hors convention, conformément aux conditions contractuelles et au droit commun.
Le cas particulier des recherches de fuite
Les modalités de prise en charge des recherches de fuite dans le cadre d’un dégât des eaux ont fait l’objet d’une révision de la convention IRSI mise en application le 1er juillet 2020. Désormais, lorsque l’origine du sinistre se situe dans un logement loué, l’organisation et la prise en charge financière de la recherche de fuite relève :
- de l’assureur du locataire si elle s’avère non destructive (localisation possible par examen visuel, détecteurs d’humidité, caméras d’inspection, traceurs fluorescents, etc.) ;
- de l’assureur du propriétaire si elle nécessite d’effectuer des travaux portant atteinte au bâti et aux embellissements (casse du carrelage ou de la dalle pour atteindre une canalisation encastrée par exemple). Les frais de remise en état consécutifs sont alors indemnisés au même titre que la recherche de fuite.
Si la fuite provient d’un autre logement ou d’une partie commune de l’immeuble, sa prise en charge incombe à l’assureur du local concerné, selon ce même principe.
Vol et tentative de vol : frais de serrurerie
Le contrat de location met à la charge du bailleur l’entretien et la réfection des éléments assurant le clos et le couvert du logement, incluant les menuiseries extérieures.
Le locataire, pour sa part, est tenu de procéder à l’ensemble des réparations locatives dont la liste, définie par décret, n’inventorie pour la serrurerie que le remplacement des petites pièces ou celui des clés perdues ou détériorées.
Cependant, en cas de tentative d’effraction ou de cambriolage, la plupart des contrats d’assurance du locataire prévoient le remboursement des frais engagés par l’occupant pour remplacer la serrure fracturée, sous réserve que la garantie vol ait été souscrite. Cette solution constitue un moyen pratique et efficace de sécurisation rapide du logement après sinistre.
Bris de glace ou de vitre
La garantie bris de glace d’un contrat multirisque habitation souscrit par un locataire répond à son obligation contractuelle d’entretien des locaux privatifs qu’il occupe. La liste des réparations locatives à sa charge comprend en effet le remplacement des vitrages équipant les ouvertures intérieures et extérieures de son logement, en cas de détérioration.
L’occupant est ainsi indemnisé en cas de bris accidentel des vitres et parties vitrées des portes et fenêtres sur la base d’un replacement à l’identique, pose comprise. Si les dommages sont imputables à un tiers identifié (suite à l’impact d’un caillou ou d’un ballon par exemple), l’assureur du locataire garde la faculté d’exercer son recours contre le responsable.
En fonction des contrats et des options proposées, la garantie bris de glace du locataire est aussi susceptible de couvrir la casse des produits verriers des appareils électroménagers et des inserts, voire des appareils sanitaires garnissant le bien loué et appartenant au propriétaire.
Mise à jour le 2 juin 2023 • • •