Convention IRSI

La convention IRSI est la convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble. Elle est entrée en vigueur en France le 1er juin 2018, mise à jour au 1er juillet 2020, et remplace la convention CIDRE.

La convention IRSI a été mise en place par la Fédération Française de l’Assurance (FFA, aujourd’hui France Assureurs), afin de simplifier et d’accélérer la gestion et le règlement des sinistres dégâts des eaux et incendie dans un immeuble occupé, notamment organisé en copropriété.

Cette convention sert à désigner un assureur gestionnaire chargé de la gestion du sinistre, organiser les modalités de recherche de fuite, simplifier l’évaluation du dommage avec la mise en place d’une expertise pour compte commun, désigner l’assureur prenant en charge les dommages et encadrer les recours entre assureurs. Elle n’est cependant pas opposable aux victimes, assurés ou tiers.

Pour quels sinistres s’applique la convention IRSI ?

Cette nouvelle convention s’applique pour les sinistres :

• dégâts des eaux et incendie ;
• mettant en cause au moins deux sociétés d’assurances adhérentes à la convention ;
• dont l’origine se situe dans l’immeuble ou dans un immeuble mitoyen ou voisin ;
• quelle qu’en soit la cause (sauf exclusions spécifiques définies aux paragraphes 1.1.1.a et 1.1.1.b de la convention, telles que les infiltrations par façades, les phénomènes de condensation, les incendies provoqués par la foudre ou un feu de forêt) ;
• dont les dommages sont inférieurs ou égaux à 5 000 € HT par local sinistré.

Ces conditions sont cumulatives.

La convention IRSI diffère donc de la convention CIDRE qui ne s’appliquait que pour les sinistres dégâts des eaux. Les sinistres hors convention IRSI sont régis par les autres conventions et/ou le droit commun.

Dans quels locaux s’applique la convention IRSI ?

Immeubles concernés

La convention IRSI s’applique aux sinistres survenus dans tous les immeubles occupés à titre quelconque : locatif, en pleine propriété, en copropriété, en indivision…

Néanmoins, sont exclus du champ d’application :

• les chambres d’hôtels et chambres d’hôtes ;
• les locaux à usage autre qu’habitation ou à usage mixte lorsque le sinistre prend naissance ou affecte les parties à usage professionnel, pour les sinistres dont le montant des dommages est évalué entre 1 600 € HT et 5 000 € HT.

Intervention de tiers à l’immeuble lors d’un sinistre

La convention demeure applicable entre les assureurs de locaux :

• lorsque la responsabilité civile professionnelle d’un prestataire ou d’un vendeur est engagée, mais uniquement pour les sinistres dont le montant des dommages est inférieur à 1 600 € HT par local sinistré ;
• lorsque la responsabilité civile vie privée d’un tiers à l’immeuble est engagée, pour tous les sinistres concernés gérés par cette convention.

Les modalités de recours diffèrent néanmoins légèrement selon les cas (voir les paragraphes 1.1.3.a et 1.1.3.b de la convention).

Garanties obligatoires des contrats d’assurance

Pour répondre aux exigences d’indemnisation inhérentes à la convention IRSI, les contrats d’assurance souscrits par les occupants, les copropriétaires non-occupants et l’immeuble sont réputés couvrir a minima certains dommages inhérents aux risques dégâts des eaux et incendie en assurance de choses et en responsabilité civile.

• Pour tous les contrats garantissant les locaux privatifs : dommages matériels (contenu, embellissements, parties immobilières privatives), frais de recherche de fuite et frais afférents au sinistre (voir le détail dans le paragraphe « dommages pris en compte pour l’évaluation ») ;
• Pour tous les contrats garantissant les locaux communs : dommages matériels (parties immobilières communes et leur contenu), frais de recherche de fuite et frais afférents au sinistre + dommages aux parties immobilières privatives du copropriétaire non assuré dans le cadre de la subsidiarité de l’immeuble.

Les franchises, plafonds, conditions de garantie et règles proportionnelles de prime, quels que soient leurs montants, sont inopposables au titre des dommages matériels, frais de recherche de fuite et frais afférents.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux dommages immatériels consécutifs au dommage matériel et aux dommages que l’assuré se cause à lui-même.

Un assureur gestionnaire par local sinistré

Il y a un seul assureur gestionnaire par local sinistré, chargé de contrôler la matérialité des faits, de répertorier les assureurs concernés, de déterminer l’assiette conventionnelle et le montant des dommages.

Si plusieurs locaux sont sinistrés, il y a autant d’assureurs gestionnaires désignés que de locaux sinistrés.

L’assureur du local sinistré est désigné gestionnaire du sinistre. Celui-ci peut donc être (par ordre de priorité) :

1. l’assureur de l’occupant du local sinistré, quel que soit son statut : locataire, occupant à titre gratuit, propriétaire… ;
2. si pas d’occupant, occupant non assuré, location meublée ou saisonnière, congé donné par le locataire au jour du sinistre : l’assureur du propriétaire non occupant ;
3. si défaillance des deux précédents assureurs (à titre subsidiaire), et pour les parties communes : l’assureur de l’immeuble.

Les règles d’expertise et de recours sont définies en fonction du montant estimé des dommages.

Gestion et prise en charge de la recherche de fuite

Dans le cas d’un sinistre dégât des eaux, la mise en œuvre de la recherche de fuite et sa prise en charge ne relèvent pas systématiquement de l’assureur gestionnaire.

Chaque assureur règle ensuite le coût des investigations réalisées à son initiative ou à celle de son assuré. Par exception, si le syndic fait effectuer une recherche de fuite dont l’origine se révèle privative, sa prise en charge est transférée à l’assureur du copropriétaire concerné.

Évaluation des dommages et détermination de la tranche

Deux tranches de sinistres sont déterminées en fonction du montant des dommages matériels et des frais afférents :

• Tranche 1 : montant cumulé des dommages matériels et frais afférents par local sinistré inférieur ou égal à 1 600 € HT.
• Tranche 2 : montant cumulé des dommages matériels et frais afférents par local sinistré évalué entre 1 600 € HT et 5 000 € HT.

La tranche d’un sinistre détermine sa procédure de règlement et de recours par les assureurs.

Évaluation des dommages pour les locaux privatifs

Pour déterminer la tranche de sinistre dans des locaux privatifs, l’assureur gestionnaire prend en compte les dommages matériels et les différents frais afférents :

• Montant HT des dommages matériels :
  • contenu mobilier (vétusté déduite) ;
  • embellissements et parties immobilières privatives (en valeur à neuf).
• Frais de recherche de fuite, y compris les frais de remise en état des biens endommagés par les investigations nécessaires (hors passage en apparent), indemnisés par l’assureur gestionnaire. La réparation de la cause est toujours exclue.
• Montant HT des frais afférents au sinistre :
  • mesures de sauvetage, provisoires et conservatoires ;
  • frais de déplacement des objets mobiliers ;
  • frais de démolition, déblaiement, transport de décombres, traitement des déchets ;
  • frais de mise en conformité ;
  • frais des diagnostics obligatoires limités à la zone sinistrée.

Les dommages immatériels sont exclus de cette évaluation.

Évaluation des dommages pour les locaux communs

La détermination de la tranche de sinistre dans des locaux communs est réalisée sur la même base que pour des locaux privatifs (dommages matériels + frais de recherche de fuite + frais afférents), mais uniquement pour les biens et embellissements contenus dans les parties communes.

Procédure de règlement : expertise, indemnisation et recours

Procédure de règlement d’un sinistre inférieur à 1 600 € HT (tranche 1)

Pour un sinistre dont les dommages sont estimés inférieurs à 1 600 € HT pour le local :

• L’assureur gestionnaire n’est pas obligé de mandater un expert. Il évalue les dommages par tous les moyens à sa convenance. Toutefois, en présence de sinistres répétitifs ou d’un sinistre engageant la responsabilité d’un tiers à l’immeuble non professionnel, la mise en place d’une expertise pour compte commun est nécessaire pour permettre l’exercice d’un recours.
• L’indemnisation est prise en charge par l’assureur gestionnaire.
• L’assureur gestionnaire régleur n’engage pas de recours envers les assureurs des parties adverses sauf en présence de sinistres répétitifs (paragraphe 7.1.2 de la convention) ou d’un sinistre engageant la responsabilité d’un tiers à l’immeuble non professionnel (paragraphes 1.1.3.a et 1.1.3.b de la convention).

Étendue de l’indemnisation incombant à l’assureur gestionnaire :

• Si l’assureur gestionnaire est celui de l’occupant : dommages matériels, frais afférents et dommages immatériels consécutifs dans la limite du contrat de l’occupant.
• Si l’assureur gestionnaire est celui du propriétaire non occupant : dommages matériels (sauf contenu mobilier de l’occupant non propriétaire pris en charge par son assureur), frais afférents et dommages immatériels consécutifs dans la limite du contrat.
• Si l’assureur gestionnaire est celui de l’immeuble : dommages matériels (sauf, en cas de subsidiarité, contenu mobilier et embellissements appartenant ou réalisés par l’occupant autre que le propriétaire ou non garantis au titre du contrat de l’immeuble), frais afférents et dommages immatériels consécutifs dans la limite du contrat.
  L’assureur de l’occupant lésé prend en charge les dommages aux embellissements et au contenu mobilier.

Procédure de règlement d’un sinistre entre 1 600 € HT et 5 000 € HT (tranche 2)

Pour un sinistre dont les dommages sont estimés entre 1 600 € HT et 5 000 € HT pour le local :

• L’assureur gestionnaire est dans l’obligation de mandater un expert. Un seul expert est nommé pour le compte commun des parties. Les conclusions du rapport d’expertise commun sont opposables aux assureurs de locaux. Seule une expertise judiciaire peut remettre en cause une expertise pour compte commun.
• Les indemnisations sont prises en charge respectivement par les assureurs des propriétaires des biens sinistrés.
• Les indemnités versées au titre des dommages matériels, frais de recherche de fuite et frais afférents donnent droit à recours contre l’assureur du responsable du sinistre.
  Si un sinistre à des causes multiples (donc plusieurs responsables), les dommages sont appréciés dans leur globalité (une seule assiette) et le recours s’exerce en parts égales à l’égard des assureurs des responsables concernés et sans solidarité.

Étendue de l’indemnisation incombant à l’assureur du propriétaire des biens sinistrés :

• Dommages matériels, frais afférents, dommages immatériels consécutifs dans la limite du contrat.
  Le contenu mobilier de l’occupant non propriétaire est pris en charge par son assureur.

Cas particuliers :

• L’assureur de l’immeuble n’intervient pour un local privatif à titre subsidiaire qu’en cas de défaut d’assurance du copropriétaire occupant ou non, en plus d’intervenir pour les sinistres aux parties communes.
• L’assureur de l’occupant non propriétaire peut prendre en charge les parties immobilières privatives et/ou embellissements du propriétaire non occupant sous réserve de l’accord du propriétaire non occupant et de la réalisation des travaux par une entreprise.

→ À noter qu’en parallèle de la mise en place de cette nouvelle convention IRSI, un nouveau formulaire de constat amiable dégât des eaux a été édité.

Plan de la convention IRSI

• Titre 1 – Dispositions générales
• Titre 2 – Désignation et rôle de l’assureur gestionnaire
• Titre 3 – La recherche de fuite
• Titre 4 – Assiette servant à la détermination de la tranche 1 ou 2
• Titre 5 – Évaluation et expertise des dommages
• Titre 6 – Modalités de prise en charge
• Titre 7 – Recours
• Titre 8 – Sinistres en aggravation
• Titre 9 – Action en remboursement
• Titre 10 – Action en récupération exercée par l’assureur du copropriétaire occupant auprès de l’assureur de l’immeuble pour les parties immobilières privatives indemnisées
• Annexes : Barème de répartition, Définitions, Éléments chiffrés, Expertise, Fiche de présentation du recours, Tableaux récapitulatifs

Mise à jour le 22 mai 2023 • • •

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