Garantie des loyers impayés (GLI)

Clés de maison

Pour un propriétaire, la fiabilité des locataires est un critère de choix majeur. En effet, le risque d’un impayé de loyers existe bel et bien et peut avoir des conséquences importantes, principalement pour les propriétaires qui remboursent un prêt immobilier grâce aux loyers perçus.

Afin de parer à une déconvenue financière susceptible de survenir pendant la location du bien, il est possible de souscrire un contrat d’assurance spécifique, connu sous l’appellation « Garantie des Loyers Impayés » ou GLI.

Une protection financière pour le propriétaire
Comment fonctionne la garantie des loyers impayés ?
Autres garanties incluses et/ou en option
Conditions de souscription
Quels tarifs pour la garantie des loyers impayés ?

Une protection financière pour le propriétaire

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance optionnelle qui protège financièrement le propriétaire bailleur contre deux types d’événements et leurs conséquences directes :

  • Le défaut de paiement du loyer de la part du locataire ;
  • Et toute dégradation matérielle occasionnée dans le logement, non couverte par le dépôt de garantie et/ou non remboursée après le départ du locataire.

Grâce à cette assurance, le bailleur perçoit une indemnité dans le cas où le locataire ne s’acquitte plus des loyers, ce qui lui évite alors de perdre une source de revenus importante chaque mois.
De la même manière, cette assurance offre l’avantage d’adoucir les critères d’attributions d’un bien immobilier pour le locataire en rassurant le bailleur. Le contrat d’assurance loyers impayés peut aussi prévoir une protection juridique dans le cas où un litige opposerait le propriétaire au locataire.
Enfin, le propriétaire limite la perte financière engendrée par le paiement de sa cotisation d’assurance puisque le montant de cette cotisation peut être entièrement déduit des revenus fonciers lors de la déclaration d’impôt sur le revenu.

Attention ! Cette assurance loyers impayés ne doit pas être confondue avec la garantie risques locatifs (GRL), ayant disparu en janvier 2016, ainsi qu’avec la garantie universelle des loyers (GUL) remplacée début 2016 par le dispositif Visale.
Certains assureurs proposent aux propriétaires de souscrire une assurance multirisques habitation comprenant une garantie loyers impayés. Il est important de bien se renseigner avant la souscription d’une GLI pour éviter un doublon d’assurance.

Comment fonctionne la garantie des loyers impayés ?

De la souscription à l’indemnisation, voici un résumé du fonctionnement d’un contrat d’assurance « loyers impayés » :

  • Un propriétaire bailleur désireux de mettre son bien immobilier en location se tourne vers un assureur et souscrit un contrat d’assurance loyers impayés, s’il réunit toutes les conditions de souscription. Peu importe le bien mis en location (appartement, maison, garage ou parking), la GLI peut parfaitement s’appliquer.
  • Le bailleur paye alors une cotisation, qui est notamment fonction du loyer du logement mis en location. Le montant de cette cotisation peut être entièrement déduit des revenus fonciers du bailleur au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu.
  • Un propriétaire ayant souscrit une GLI et souffrant d’un impayé de loyers doit envoyer le plus rapidement possible un courrier de relance au locataire. Si ce dernier ne répond pas, le propriétaire doit lui faire parvenir une mise en demeure d’avoir à payer le montant correspondant au loyer dans les délais précisés par le contrat de bail.
  • Si le propriétaire ne reçoit aucune réponse de la part du locataire, il doit alors prévenir aussitôt son assurance, dans le délai indiqué par le contrat d’assurance. Des pièces justificatives doivent être fournies en annexe du courrier envoyé : le bail, la lettre de relance et la mise en demeure.
  • À la fin du troisième mois suivant la constatation par l’assurance du défaut de paiement, le propriétaire percevra l’indemnisation. Cette dernière sera égale à tous les loyers non payés par le locataire, de manière rétroactive (attention, certains assureurs impose parfois des mois de franchise).

Subrogation au profit de l’assureur pour la perception des créances

Lorsque l’assureur valide la prise en charge du sinistre, il peut ensuite intervenir directement auprès du locataire sur le principe de la subrogation. C’est à dire qu’il remplace légalement le propriétaire bailleur pour la perception des créances du locataire et pour toute la procédure de recouvrement des frais et d’expulsion du locataire.

Cette procédure est indépendante de la procédure d’indemnisation des loyers impayés au propriétaire. Son succès ou son échec n’influent donc pas sur le versement de l’indemnité de réparation du sinistre.

Autres garanties incluses et/ou en option

En plus de couvrir le bailleur contre les défauts de paiement du loyer, cette assurance peut couvrir de nombreux autres frais (à vérifier auprès de l’assureur avant la souscription). Certains sont fonction du contrat d’assurance souscrit, par exemple :

  • Les frais de procédure engagés par le propriétaire dans le cas d’une expulsion du locataire et l’ensemble du contentieux en amont ;
  • Les frais d’avocat et d’huissier pendant la procédure en vue du recouvrement des loyers impayés ;
  • La remise en état du logement après le départ du locataire (si le montant des dommages n’est pas couvert par le dépôt de garantie ou remboursé par le locataire) ;
  • La perte financière en cas de départ précipité du locataire ou bien son décès ;
  • L’analyse des justificatifs, notamment financiers, transmis par le locataire.

Attention : contrôlez bien votre contrat d’assurance avant la souscription puisque ce dernier peut inclure des exclusions de garantie et des franchises.

Conditions de souscription

Pour souscrire une assurance loyers impayés, le propriétaire bailleur doit respecter certaines conditions cumulatives :

  • Le bien en location doit être la résidence principale du locataire ;
  • L’assureur doit considérer que le locataire est solvable ;
  • La location doit être de longue durée.

Il est à noter que toutes les locations de courte durée ou spécifiques (location saisonnière, local commercial, résidence secondaire) sont exclues du dispositif.

Évaluation de la solvabilité du locataire

Afin de souscrire une telle assurance, le propriétaire est tenu de s’assurer au préalable de la solvabilité du locataire et de faire parvenir plusieurs documents à la compagnie d’assurance afin que cette dernière apprécie les capacités financières du candidat à la location :

  • Pour un salarié : le contrat de travail, les trois dernières fiches de paye et le dernier avis d’imposition.
  • Pour un indépendant: un extrait K-Bis (ou inscription au répertoire SIREN), les deux ou trois derniers avis d’imposition et éventuellement une attestation comptable sur revenus en cours.
  • Pour tous : une pièce d’identité, une attestation d’assurance habitation et, si nécessaire, un justificatif d’allocations (familiales ou logement).

L’appréciation des ressources financières du locataire dépend de sa situation :

  • Si le candidat est étudiant ou en apprentissage, il doit justifier d’une caution solidaire d’un garant. L’étude de la solvabilité s’effectuera sur les ressources de ce garant ;
  • S’il est embauché en contrat à durée déterminée, la durée restante du contrat doit être de 8 mois minimum au jour de la souscription et ses revenus nets doivent être au moins 3 fois supérieurs au loyer, toutes charges comprises ;
  • Si le locataire est titulaire d’un CDI, il ne doit pas être en période d’essai (pour un salarié du secteur privé) ou doit être titulaire (pour un salarié du secteur public) ;
  • Au final, les revenus nets du locataire (hors primes et compléments exceptionnels) doivent être au moins supérieurs à 2,7 fois le loyer, charges incluses. Pour les locataires déjà en place lors de la souscription du contrat, il est possible que l’assureur ne demande pas de justificatif de revenus (selon la durée du bail déjà effectuée et s’il n’y a pas eu d’incident de paiement auparavant).

À savoir : depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, il n’est pas légal de cumuler « caution solidaire d’un garant » + « assurance loyers impayés » sauf pour les étudiants et apprentis.

Quel tarif pour un contrat d’assurance loyers impayés ?

Le prix d’une assurance loyers impayés dépend de deux facteurs inhérents au contrat GLI souscrit :

  • Le niveau de garantie. Plus un contrat propose de garanties et plus la couverture du propriétaire bailleur sera importante. La conséquence de cela est une hausse du prix de l’assurance. Dans ce type de cas, le propriétaire devra définir le niveau de sécurité qu’il souhaite, au regard de son budget
  • Le montant du loyer, charges comprises. De manière évidente, le montant des cotisations mensuelles est lié au montant du loyer payé par le locataire. L’objectif est bien de couvrir tout défaut de paiement du loyer par le locataire.

Ainsi, si le propriétaire a uniquement signé un contrat d’assurance individuel ne portant que sur le logement, le montant de la garantie loyers impayés variera entre 3 % et 5 % du prix du loyer. Si ce dernier a plutôt souscrit un contrat groupé concernant plusieurs logements, le montant sera moins élevé et de l’ordre de 2,5 % environ.

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