Le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage est le propriétaire actuel de l’ouvrage, et non forcément la personne qui a souscrit le contrat. L’assurance est souscrite « pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs » (article L242-1 du Code des assurances) : en cas de vente ou de décès, elle continue au profit de l’acquéreur ou de l’héritier jusqu’à la fin de la période décennale. Depuis 2016, la Cour de cassation juge que, sauf clause contraire, l’acquéreur a seul qualité pour agir contre l’assureur, même si le sinistre a été déclaré avant la vente.
Qui bénéficie de l’assurance dommages-ouvrage ?
Le contrat dommages-ouvrage est souscrit par le maître d’ouvrage, mais il se transmet avec la propriété du bien assuré. Le souscripteur originel n’en reste donc pas nécessairement le bénéficiaire jusqu’à la fin de la période de garantie de 10 ans.
En cas de vente du bien assuré, l’assurance dommages-ouvrage continue de plein droit au bénéfice de l’acquéreur. En cas de décès de l’assuré, elle continue de plein droit au profit de l’héritier (article L121-10 du Code des assurances). Charge à eux d’exécuter les obligations dont le précédent assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat. Contrairement à d’autres assurances de biens, ni l’assureur ni le nouveau propriétaire ne peuvent résilier le contrat du fait de la vente (article L243-7 du Code des assurances).
En copropriété, c’est le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui agit pour les dommages affectant les parties communes ; chaque copropriétaire agit pour ses parties privatives.
Un rappel toujours utile : qui doit souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
Que mentionne l’acte de vente ?
Lorsque le bien est vendu dans les dix ans suivant la réception des travaux, le notaire doit mentionner dans l’acte, ou en annexe, l’existence ou l’absence des assurances construction, et annexer l’attestation d’assurance (article L243-2 du Code des assurances). L’acquéreur dispose ainsi des références du contrat dont il devient bénéficiaire.
Si aucune assurance n’a été souscrite, le vendeur qui a fait construire reste exposé, en tant que constructeur réputé (article 1792-1 du Code civil), aux réclamations de l’acquéreur pour les dommages de nature décennale.
S’il y a vente du bien entre le sinistre et le versement de l’indemnité
Si le bien assuré est vendu après un sinistre de nature décennale, mais avant le versement de l’indemnité dommages-ouvrage, la question du bénéficiaire se pose.
- Principe actuel : sauf clause contraire, l’acquéreur de l’immeuble a seul qualité pour agir en paiement des indemnités contre l’assureur dommages-ouvrage, même si la déclaration de sinistre a été faite avant la vente (Cass. 3e civ., 15 septembre 2016, n° 15-21.630). Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence selon laquelle les actions en réparation des dommages affectant l’ouvrage accompagnent le bien lors de sa vente. Elle remplace une jurisprudence plus ancienne qui réservait l’indemnité au propriétaire à la date du sinistre (Cass. 1re civ., 10 juin 1997, n° 95-15.523).
- Clause dans l’acte de vente : les parties peuvent prévoir que le vendeur conserve le bénéfice de l’indemnité (par exemple s’il a déjà fait réaliser les réparations) ou, au contraire, organiser expressément son transfert à l’acquéreur, par exemple en contrepartie d’une baisse du prix. Il est nécessaire de se rapprocher du notaire pour la rédaction de cette clause.
- Affectation de l’indemnité : l’indemnité dommages-ouvrage est destinée au paiement des travaux de réparation. Lorsque, selon la convention des parties, l’indemnité versée au vendeur a été transférée à l’acquéreur, l’assureur peut en réclamer la restitution à ce dernier s’il n’a pas fait réaliser les travaux (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 19-24.060).
Exemple : qui perçoit l’indemnité ?
Une maison réceptionnée en 2021 présente des fissures structurelles déclarées par le propriétaire en janvier 2026. La maison est vendue en avril 2026, l’offre d’indemnité de 18 000 € arrive en mai 2026.
| Contenu de l’acte de vente | Qui peut réclamer l’indemnité ? |
|---|---|
| Aucune clause sur le sinistre | L’acquéreur, seul titulaire de l’action contre l’assureur |
| Clause réservant l’indemnité au vendeur | Le vendeur, conformément à la clause |
| Clause transférant l’indemnité à l’acquéreur, avec baisse du prix | L’acquéreur, qui doit l’affecter aux réparations |
En cas de doute sur votre situation, l’acte de vente et les conditions du contrat dommages-ouvrage font foi : interrogez votre notaire ou l’assureur, et, en cas de désaccord persistant avec ce dernier, la Médiation de l’assurance.
Vos questions : nos réponses
L'assurance dommages-ouvrage est-elle transmise lors de la vente d'une maison ?
Oui. Le contrat est souscrit pour le compte du maître d'ouvrage et des propriétaires successifs : il continue de plein droit au profit de l'acquéreur jusqu'à la fin de la période décennale, soit dix ans après la réception. Ni l'assureur ni l'acquéreur ne peuvent le résilier en raison de la vente, et le notaire annexe l'attestation à l'acte.
Qui touche l'indemnité si le sinistre a été déclaré avant la vente ?
Sauf clause contraire dans l'acte de vente, c'est l'acquéreur. Depuis un arrêt du 15 septembre 2016, la Cour de cassation juge que l'acquéreur a seul qualité pour agir contre l'assureur dommages-ouvrage, même lorsque la déclaration de sinistre a été effectuée par le vendeur avant la vente. Une clause rédigée par le notaire peut prévoir une autre répartition.
Que devient l'assurance dommages-ouvrage en cas de décès du propriétaire ?
Elle continue de plein droit au profit de l'héritier, en application de l'article L121-10 du Code des assurances. L'héritier devient bénéficiaire pour la durée restant à courir de la garantie décennale. Il doit en contrepartie respecter les obligations prévues au contrat, notamment déclarer les sinistres dans les formes requises et affecter l'indemnité aux travaux de réparation.
Le vendeur peut-il garder l'indemnité dommages-ouvrage après la vente ?
Oui, si l'acte de vente le prévoit expressément, par exemple lorsqu'il a déjà financé les réparations. Sans clause, l'action contre l'assureur passe à l'acquéreur. Dans tous les cas, l'indemnité est destinée aux travaux de réparation : l'assureur peut en demander la restitution si elle n'a pas été affectée à cet usage par celui qui l'a reçue.
Un locataire peut-il bénéficier de l'assurance dommages-ouvrage ?
Non, pas directement. Le bénéficiaire est le propriétaire de l'ouvrage. Le locataire qui constate un dommage grave doit prévenir son bailleur, à qui il revient de déclarer le sinistre à l'assureur. Le locataire ne peut effectuer cette déclaration qu'avec un mandat du propriétaire. Ses propres biens endommagés relèvent de son assurance habitation.
— Informations actualisées le 5 novembre 2026 —