Oui, il reste possible de souscrire une assurance dommages-ouvrage après l’ouverture du chantier, et même après la réception des travaux, mais ce n’est pas la règle.
La loi impose la souscription avant l’ouverture du chantier (article L242-1 du Code des assurances). Au-delà, seuls quelques assureurs et courtiers acceptent le risque, après une expertise de la construction et pour la seule période de garantie décennale restant à courir. En cas de refus, le Bureau central de tarification (BCT) peut être saisi.
Les risques liés à l’absence d’assurance dommages-ouvrage
Ne pas souscrire de contrat d’assurance dommages-ouvrage peut vous exposer à des sanctions pénales : jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende (article L243-3 du Code des assurances).
Ces sanctions ne visent pas le particulier qui construit un logement pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Dans ce cas, les risques sont procéduriers et financiers :
- le risque d’une procédure longue et coûteuse pour obtenir réparation auprès du constructeur ou de son assureur décennal, sans le préfinancement rapide qu’apporte l’assurance dommages-ouvrage ;
- en cas de vente du bien dans les dix ans qui suivent la réception : l’acte de vente doit mentionner l’absence d’assurance (article L243-2 du Code des assurances), ce qui peut freiner l’acquéreur, et le vendeur reste exposé à la responsabilité des dommages de nature décennale survenus après la vente. La personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est en effet réputée constructeur (article 1792-1 du Code civil).
Dans quels cas souscrire une dommages-ouvrage a posteriori ?
Il existe quelques situations où l’absence de contrat est compréhensible et peut être corrigée a posteriori, au moins en partie. Par exemple :
- pour les personnes n’ayant pas trouvé d’assureur acceptant de les garantir en dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier (voir les dates et durées des garanties en assurance construction) ;
- pour les personnes ignorant l’obligation d’assurance dommages-ouvrage (même si nul n’est censé ignorer la loi…) et qui souhaitent vendre le bien concerné dans de meilleures conditions ;
- pour les personnes ayant réalisé elles-mêmes une partie des travaux, pour des ouvrages leur appartenant. Attention : l’assurance dommages-ouvrage garantit les dommages « de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs ». Les travaux réalisés sans entreprise n’ouvrent aucun recours contre un professionnel, ce qui explique que les assureurs les acceptent rarement, voire jamais, pour la partie autoconstruite.
À savoir : la vente d’une maison n’est pas juridiquement subordonnée à la présentation d’une attestation dommages-ouvrage. Le notaire doit seulement mentionner dans l’acte l’existence ou l’absence de l’assurance, mais cette information pèse souvent dans la négociation.
Trouver un assureur qui accepte une dommages-ouvrage après travaux
Certains assureurs et courtiers proposent la souscription d’un contrat dommages-ouvrage bien après la date d’ouverture du chantier, parfois sous l’appellation « dommages-ouvrage après réception » (voir Trouver un assureur dommages-ouvrage). Une offre de ce type a par exemple été lancée fin 2017 par un courtier spécialisé, réservée aux maisons individuelles faisant l’objet d’une vente et subordonnée à un audit de risque préalable. Ces offres évoluent : vérifiez leur disponibilité au moment de votre demande.
Ces contrats obéissent en pratique à quelques règles communes :
- une expertise technique de la construction (audit) est exigée avant toute acceptation, à vos frais le plus souvent ;
- les désordres déjà apparus ou connus à la date de souscription sont exclus ;
- la garantie ne couvre que la période décennale restant à courir, qui expire dix ans après la réception, quelle que soit la date de souscription ;
- la prime est généralement plus élevée qu’une souscription avant chantier, en raison du risque accru pour l’assureur.
Cela nécessite la présentation d’un dossier technique juste et complet, sans fausse déclaration : une fausse déclaration intentionnelle expose à la nullité du contrat. Vous pouvez d’ores-et-déjà effectuer une demande de devis comparatif.
Quelles pièces préparer ?
- le procès-verbal de réception des travaux (ou, à défaut, tout document établissant la date de fin des travaux et de prise de possession) ;
- les devis, marchés et factures des entreprises intervenues ;
- les attestations d’assurance décennale de ces entreprises, valables à la date d’ouverture du chantier ;
- le permis de construire, les plans et, si elle existe, l’étude de sol ;
- des photos de la construction et, le cas échéant, le rapport d’un contrôleur technique.
Faire appel au Bureau central de tarification (BCT)
Si un assureur refuse de vous garantir, vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (BCT), autorité administrative indépendante dont la section construction a été créée par la loi Spinetta. Son rôle exclusif est de fixer la prime moyennant laquelle l’assureur sollicité est tenu de vous garantir ; il peut aussi fixer une franchise restant à votre charge.
À noter que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (article 34) impose deux règles nouvelles :
- la lettre de refus de l’assureur doit mentionner la possibilité de saisir le BCT et préciser les modalités de saisine ;
- le BCT doit statuer dans un délai de trois mois.
Le BCT accepte d’examiner des demandes présentées après l’ouverture du chantier. Selon l’analyse publiée par l’ANIL d’une décision du Conseil d’État du 29 janvier 2003, il les tarifie depuis 1998 comme si la demande avait été faite avant le chantier. Mais attention, il peut refuser d’imposer la garantie s’il constate que l’ouvrage présente de « graves et importantes non-conformités ou vices de construction » rendant quasi certaine la survenance de dommages de nature décennale.
Le délai pour saisir le BCT après un refus est bref (15 jours pour un refus explicite, 45 jours pour un refus implicite). Vous pouvez consulter la procédure de saisine et les formulaires sur le site du BCT.
Ce qu’une souscription tardive ne règle pas
- Elle ne fait pas disparaître le manquement à l’obligation d’assurance : pour les maîtres d’ouvrage non exemptés (professionnels, sociétés, particuliers construisant pour louer ou revendre), le risque pénal de l’article L243-3 demeure.
- Elle ne couvre pas les désordres antérieurs à la souscription ni les dommages connus lors de l’expertise.
- Elle ne remplace pas la responsabilité des constructeurs : la garantie décennale des entreprises reste due pendant dix ans à compter de la réception, que vous soyez ou non assuré en dommages-ouvrage.
Vos questions : nos réponses
Peut-on souscrire une assurance dommages-ouvrage après la fin des travaux ?
Oui, certains assureurs et courtiers acceptent de garantir une construction déjà réceptionnée. Ils exigent en général une expertise préalable, excluent les désordres déjà connus et ne couvrent que la période décennale restant à courir, qui se termine dix ans après la réception. La loi impose toutefois en principe la souscription avant l'ouverture du chantier.
Combien de temps couvre une dommages-ouvrage souscrite a posteriori ?
La garantie s'arrête à la même date qu'un contrat souscrit avant le chantier : dix ans après la réception des travaux. Une souscription tardive réduit donc mécaniquement la durée de couverture. Pour une maison réceptionnée en 2022 et assurée fin 2026, il reste environ cinq ans de garantie, et les dommages connus au jour de la souscription sont exclus.
Peut-on vendre une maison sans assurance dommages-ouvrage ?
Oui, la vente reste possible. L'article L243-2 du Code des assurances impose seulement au notaire de mentionner dans l'acte l'existence ou l'absence d'assurance lorsque la vente intervient dans les dix ans suivant la réception. Le vendeur qui a fait construire est réputé constructeur et peut voir sa responsabilité recherchée par l'acquéreur pour des dommages de nature décennale.
Que faire si tous les assureurs refusent la dommages-ouvrage ?
Vous pouvez saisir le Bureau central de tarification, qui fixe la prime que l'assureur sollicité est tenu d'accepter. Depuis le 28 mai 2026, la lettre de refus doit mentionner ce recours et ses modalités, et le BCT doit statuer en trois mois. Il peut refuser d'imposer la garantie si l'ouvrage présente de graves non-conformités.
Une dommages-ouvrage souscrite après coup évite-t-elle les sanctions pénales ?
Non. Le défaut d'assurance avant l'ouverture du chantier reste constitué. Les sanctions de l'article L243-3 du Code des assurances, jusqu'à six mois d'emprisonnement et 75 000 euros d'amende, ne visent pas le particulier qui construit son propre logement ou celui de sa famille proche, mais elles concernent les autres maîtres d'ouvrage, notamment les professionnels et les sociétés.
— Informations actualisées le 4 novembre 2026 —