Comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Calcul de la capacité d'emprunt

Si vous voulez investir dans un nouveau bien et obtenir un crédit immobilier, vous devez comprendre comment fonctionnent la capacité d’emprunt et le taux d’endettement. Ainsi, vous pourrez définir le montant du prêt qui peut vous être accordé, la durée de remboursement et le chiffre des mensualités.

Qu’est ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est le montant qu’un emprunteur peut acquérir auprès d’une banque pour financer le projet d’acquisition d’un bien immobilier. C’est la part principale de la capacité d’achat, composée de l’apport personnel et des prêts complémentaires. La capacité d’emprunt (ou endettement) est basée sur deux variables principales : le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur.

D’autre part, le montant de la capacité d’endettement prend en compte la durée du prêt immobilier et son taux d’intérêt. En effet, plus la durée de remboursement du prêt est longue, plus la mensualité est faible et le taux le sera également. À l’inverse, si la durée est plus courte, les mensualités sont plus élevées, donc le taux le sera également.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Qu’est ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est la part des revenus mensuels qu’un emprunteur peut affecter au remboursement de son crédit immobilier. Ainsi, il permet d’ajuster la durée de remboursement d’un crédit en fonction du montant des mensualités. Il faut savoir que l’emprunteur ne peut pas avoir des mensualités supérieures à 30% de ses revenus. Même si cela n’est pas déterminé par la la loi, les banques et autres organismes n’acceptent généralement pas de dépasser ce seuil pour un prêt immobilier. Ainsi, le taux d’endettement peut varier selon les revenus et autres rentrées d’argent de l’emprunteur.

Comment calculer le taux d’endettement ?

Pour calculer le taux d’endettement, il faut prendre en considération les différentes sources de revenus :

  • Salaires et traitements ;
  • Pensions de retraite ;
  • Bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux et agricoles ;
  • Revenus fonciers ;
  • Revenus de placements financiers réguliers.

Les primes ou les prestations sociales ne sont pas considérées comme source de revenus fixes, donc ils ne sont pas intégrés au calcul du taux d’endettement.

D’autre part, pour calculer le taux d’endettement, il faut inclure les charges du ménage emprunteur :

  • Les remboursements de crédit en cours ;
  • Pour les locataires, le loyer mensuel ;
  • Les pensions alimentaires ;
  • Les autres charges mensuelles récurrentes.

Toutes ces données rassemblées permettent de calculer le taux d’endettement. Pour cela, il faut multiplier le montant des charges par 100 puis le diviser par le montant des revenus. Par exemple, si les revenus totaux sont de 2000€, les charges 300€, le taux d’endettement sera de : (300×100)/2000 = 15%. Pour ces chiffres, le taux d’endettement est donc de 15%.

Le reste à vivre de l’emprunteur

Une fois que les mensualités du prêt immobilier ont été calculées, il y a le revenu restant de l’emprunteur qui s’appelle le “reste à vivre”. S’il ne permet au ménage d’assurer les dépenses vitales (alimentation, abonnements divers, électricité…), le prêt ne lui sera pas accordé.

Calculer la capacité d’emprunt à partir du reste à vivre

Comme expliqué précédemment, la capacité d’emprunt est basée sur le calcul du reste à vivre. Si les revenus de l’emprunteur sont élevés, il sera judicieux de calculer la capacité d’emprunt sur le reste à vivre et non sur le taux d’endettement. En effet, le ménage aura une proportion de reste à vivre moins importante mais qui sera suffisante pour s’acquitter de toutes les dépenses incompressibles. Au contraire, si le foyer a des revenus faibles, l’organisme prêteur se basera plutôt sur le taux d’endettement pour calculer le montant du prêt immobilier.

Article publié le 16 avril 2018 et modifié le 16 avril 2018.

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