L’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage (DO) s’adresse en premier lieu au propriétaire faisant réaliser des travaux de construction ou de rénovation. Elle est indissociable de l’assurance décennale du constructeur et permet d’indemniser les dommages de nature décennale pouvant survenir à l’ouvrage.

Depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toutes les personnes, particuliers ou professionnels, engageant des travaux couverts par la garantie décennale.

Dommages-ouvrage : définition et obligations légales

L’assurance dommages-ouvrage a pour finalité d’indemniser le propriétaire d’un ouvrage de la totalité des dommages de nature décennale survenus à son ouvrage, sans qu’il ait à se retourner contre le constructeur et/ou l’assureur décennal de ce dernier.

Les ouvrages pouvant être assurés par ce type de contrat sont nombreux. On y trouve notamment tous les édifices avec fondations, ainsi que leurs annexes et leurs éléments d’équipement indissociables. Sont concernés les ouvrages de clos et de couvert, de fondation et d’ossature, de voirie et de viabilité (en dehors des ouvrages de génie civil).

→ Exemples d’ouvrages à assurer avant leur construction : maison (neuve, extension ou rénovation), immeuble, entrepôt, local professionnel, bâtiment à usage agricole, piscine, garage, etc.

La période de couverture de l’assurance dommages-ouvrage est celle de la garantie décennale, c’est à dire neuf ans à compter de la fin du délai de parfait achèvement. L’assureur dommages-ouvrage peut néanmoins intervenir avant cette période en cas de défaillance du constructeur.

Le contrat doit obligatoirement être souscrit avant le lancement des travaux. Il s’agit d’un contrat d’assurance de biens, et non de responsabilité, dont le paiement se fait en une fois lors de la souscription (avec ajustement après la fin des travaux).

Une assurance obligatoire et utile

L’obligation d’assurance dommages-ouvrage pour le propriétaire qui fait réaliser des travaux de construction a été instaurée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, en parallèle de l’obligation d’assurance décennale pour le constructeur de l’ouvrage. Sa définition et son périmètre sont précisés dans les articles L242-1 et suivants du Code des assurances.

Cette double obligation d’assurance permet une indemnisation plus rapide et plus sûre du propriétaire en cas de sinistre de nature décennale sur l’ouvrage qu’il a fait construire. En effet, elle garantit le paiement sans franchise de la totalité des travaux de réparation par l’assureur dommages-ouvrage. Charge à ce dernier d’organiser ensuite un recours contre le constructeur responsable des dommages et son assureur décennal.

Au delà de l’obligation légale, la garantie dommages-ouvrage est une vraie protection pour un propriétaire / maître d’ouvrage. Elle peut lui éviter un préjudice financier important, notamment en cas de litige avec le constructeur et l’assureur décennal.

→ Voir aussi : L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ? Obligation d’assurance + Risques et sanctions pénales liés à un défaut d’assurance.

Quels sont les dommages couverts par l’assurance DO ?

Les dommages couverts par un contrat d’assurance dommages-ouvrage sont les mêmes que ceux couverts par la garantie décennale. Il s’agit des dommages d’importance compromettant la solidité de l’ouvrage ou son impropriété à destination (définition). Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage sont aussi couverts au niveau de leur solidité.

Ces dommages peuvent résulter d’un vice du sol, même si celui-ci n’était pas apparent lors de la réalisation du chantier : charge au professionnel concerné d’avoir établi une étude de sol avant de s’être engagé dans la réalisation des travaux.

Par contre, ne sont pas couverts les dommages résultant de la faute intentionnelle, d’une cause étrangère, des effets de l’usure normale ou de l’usage, les dommages d’ordre esthétique, les dommages aux éléments dissociables (sauf exception), les dommages au mobilier et les dommages immatériels.

À retenir : pour être pris en charge au titre de l’assurance dommages-ouvrage, l’élément endommagé par un sinistre de nature décennale doit faire partie du périmètre de couverture défini au contrat dommages-ouvrage qui a été souscrit.

Qui doit souscrire un contrat d’assurance de dommages à l’ouvrage ?

L’article L242-1 du Code des assurances est clair : toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Cette obligation concerne donc autant les professionnels que les particuliers propriétaires.

Quelques exceptions : l’État, les personnes morales de droit public et certaines personnes morales de droit privé ne sont pas assujettis à cette obligation d’assurance. En tant que titulaires d’un simple droit de jouissance, les locataires ne sont également pas concernés.

→ Qui doit souscrire une assurance dommages-ouvrage ? Détail des personnes concernées par cette obligation.
→ L’assurance dommages-ouvrage du particulier : Du devis au dossier de souscription.

Le défaut d’assurance : sanctions et risques

En cas de défaut d’assurance dommages-ouvrage, une amende de 75 000 € et une peine de 6 mois d’emprisonnement peuvent être requises pour les professionnels (personnes physiques ou morales).

Par contre, les particuliers construisant un logement pour eux-mêmes, leurs conjoints, leurs ascendants, leurs descendants ou ceux de leurs conjoints ne s’exposent à aucune sanction pénale.

Attention ! Il existe des risques non négligeables liés à l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage :

• Les coûts engendrés par une procédure d’obtention de réparation des dommages de nature décennale peuvent être importants ;
• Après la vente éventuelle du bien immobilier, et jusqu’à la fin de la période de garantie décennale, la responsabilité des dommages repose en premier lieu sur le propriétaire ayant fait réaliser les travaux de construction. En cas de sinistre, le nouveau propriétaire peut se retourner contre lui et réclamer la réparation de son préjudice.

→ Si les travaux à réaliser sont d’importance et font intervenir du gros œuvre, nous vous conseillons d’envisager fortement la souscription d’un contrat dommages-ouvrage.

Pour quels travaux ?

Définition de l’ouvrage

Dans le domaine du bâtiment, un ouvrage est le produit du travail d’un artisan. En assurance construction, cette définition est plus restrictive : un ouvrage est « une réalisation, objet du contrat de louage d’ouvrage, qui s’avère également être le produit issu de l’exécution dudit contrat » (L’Assurance construction, 2015, François-Xavier Ajaccio, Albert Caston, Rémi Porte, Éditions Le Moniteur, p. 16).

→ Seuls les ouvrages faisant l’objet d’un contrat (de louage d’ouvrage) entre le propriétaire / mandataire / vendeur et le constructeur peuvent bénéficier d’une assurance dommages-ouvrage.

Types de travaux à assurer

En théorie, les travaux de construction concernés par l’obligation d’assurance dommages-ouvrage sont nombreux puisqu’il s’agit de tous les travaux de construction ou de rénovation couverts par la garantie décennale.

Dans la pratique, seuls les travaux d’importance sont assurés en raison du coût du contrat dommages-ouvrage (s’élevant à plusieurs milliers d’euros) et de la complexité du dossier de souscription. Les projets dont le montant est trop faible ne sont généralement pas acceptés par les assureurs.

La souscription d’un contrat dommages-ouvrage est donc obligatoire, ou fortement conseillée, pour les ouvrages d’importance d’un montant minimal d’environ 20 000 € et :

• faisant intervenir du gros œuvre ;
• comportant des fondations ;
• modifiant, détruisant ou renforçant la structure d’un bâtiment ;
• etc.

Il s’agit notamment des travaux de construction ou de rénovation :

• d’une maison, d’une extension de maison, d’un immeuble d’habitation ou de n’importe quel autre bâtiment d’importance (également en cas de surélévation) ;
• d’une piscine enterrée, préfabriquée ou construite ;
• d’un système d’assainissement individuel ;
• d’un ouvrage important de voirie ou de viabilité lié au bâtiment principal ;
• etc.

→ Voir aussi : Dommage ouvrage : pour quels travaux est-elle obligatoire ?

Quel est le prix d’une assurance dommages-ouvrage ?

L’assureur dommages-ouvrage établit son tarif en fonction du risque de sinistre que représente l’ouvrage à construire.

Ce risque s’apprécie selon le type d’ouvrage (maison, immeuble, piscine, local commercial…), sa destination (location, vente, usage personnel), le coût global de la construction et la nature des travaux (neuf, rénovation, extension). La localisation et l’environnement de l’ouvrage, le profil de l’assuré et des intervenants constructeurs, les techniques et matériaux utilisés, les études réalisées… entrent également en compte dans l’algorithme de calcul.

Au final, le prix d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage représente en moyenne de 1 à 5 % du coût global de la construction avec un minimum de 1 500 à 3 000 € selon les assureurs. Par exemple : pour la construction d’une maison individuelle nécessitant des travaux à hauteur de 150 000 €, le prix de l’assurance dommages-ouvrage pourra s’élever à 4 000 € environ.

→ Une somme à prendre en compte dès la genèse de votre projet, notamment lors de l’établissement du budget et éventuellement de la demande de prêt.

Réaliser un devis

L’assurance dommages-ouvrage est méconnue du grand public et il n’est pas toujours facile d’obtenir un devis pour l’ouvrage que l’on souhaite faire construire.
Nous proposons de vous mettre en relation avec des assureurs spécialisés dans ce type de contrat (compagnies ou courtiers d’assurance), et de recevoir ainsi plusieurs devis détaillés. Pour cela, merci de compléter le formulaire suivant :

Procédure de souscription

Pour bénéficier des garanties liées à l’assurance dommages-ouvrage, il est nécessaire de connaître et respecter la procédure légale de souscription.

Quand et comment souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage ?

Un contrat d’assurance dommages-ouvrage doit être légalement souscrit avant la date d’ouverture du chantier.

Comme il est impossible de disposer de tous les documents justificatifs à cette date, l’assureur fournit une note de couverture provisoire ainsi qu’une attestation d’assurance. Tous les documents demandés devront néanmoins lui être remis pour valider définitivement la souscription.

Pour souscrire un contrat DO, il est nécessaire de s’adresser à une société d’assurance ou à un intermédiaire (courtier ou agent général). Ceux-ci vous proposeront avant tout de réaliser un devis avec toutes les informations que vous pourrez leur fournir.

Les informations nécessaires à l’établissement d’un devis puis d’un contrat concernent :

• l’ouvrage, son type, sa destination, ses caractéristiques techniques et son coût ;
• les intervenants concepteurs et constructeurs (notamment leur assurance décennale) ;
• les éléments techniques du projet : dossier technique, étude de sol, rapport du contrôleur technique, etc.

→ Des données précises et des documents justificatifs permettent à l’assureur de proposer un tarif au plus juste et d’éviter les aléas d’une déclaration erronée.

Versement de la prime d’assurance

Contrairement à nombre de contrats d’assurance, le paiement de la cotisation par l’assuré s’effectue en une seule fois au moment de la souscription. Ce premier versement correspond au montant de la prime évalué par l’assureur avant la souscription à l’aide des documents fournis par l’assuré.

Ce montant peut être ajusté après la fin du chantier en fonction du coût réel de la construction et nécessiter un deuxième versement complémentaire.

Est-il possible de souscrire un contrat dommages-ouvrage a posteriori ?

La souscription a posteriori d’un contrat dommages-ouvrage (c’est à dire après la date d’ouverture du chantier) n’est théoriquement pas possible. Néanmoins, il existe une latitude, légale et de la part de certains assureurs, pour remédier à l’oubli ou à l’impossibilité de souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage dans les temps : voir Comment souscrire un contrat dommages-ouvrage après réception des travaux ?.

Le Bureau Central de Tarification peut également proposer une solution d’assurance dans certains cas précis.